Huis direct verkopen: hoe werkt het en wat houdt u netto over?

Wat betekent het om uw huis direct te verkopen?

Direct verkopen betekent dat u verkoopt aan de partij die zelf koopt en betaalt, in plaats van aan een particuliere koper die nog een hypotheek moet regelen. Er zit geen bemiddelaar tussen: de persoon met wie u onderhandelt, is dezelfde partij die bij de notaris tekent. Daardoor vervallen de onderdelen die een regulier traject lang en onzeker maken, zoals de Funda-plaatsing, de bezichtigingsrondes, het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring met voorbehoud. Wat overblijft, is een beoordeling van de woning, een bod en een afspraak bij de notaris. Een woning direct verkopen kan in elke staat: leeg, bewoond of verhuurd, gemoderniseerd of met achterstallig onderhoud. Hoe wij dat invullen, leest u op onze pagina over huis verkopen zonder makelaar.

Hoe verloopt een directe verkoop, van aanvraag tot notaris?

Het traject bestaat uit vijf stappen en het tempo hangt vooral af van hoe snel u de stukken aanlevert. De eerste vier stappen kunnen binnen enkele dagen rond zijn; de laatste stap is voor iedereen ongeveer gelijk, omdat de notaris tijd nodig heeft voor de aflosnota van uw bank en de akte van levering.

• Aanvraag (minder dan een minuut): u geeft adres, woningtype en onderhoudsstaat door. Een taxatie of energielabel is in deze fase niet nodig.
• Gesprek en bezoek (ongeveer een half uur): de aankoper bekijkt de woning en bespreekt uw situatie en uw gewenste datum. Opknappen, stylen of leeghalen hoeft niet.
• Bod op papier (binnen 24 uur bij Stadswaarborg): een vast bedrag zonder voorbehouden, zodat u het rustig kunt vergelijken met een advies van uw eigen makelaar of adviseur.
• Koopovereenkomst: prijs, overdrachtsdatum, waarborgsom en eventuele aanbetaling worden schriftelijk vastgelegd. Pas hier zet u een handtekening.
• Overdracht bij de notaris (doorgaans twee tot vier weken, of later als u dat wilt): de notaris lost uw hypotheek af, haalt de inschrijving door en maakt het restant aan u over.

Wat houdt u netto over bij een directe verkoop?

Bij een directe verkoop is het bedrag in de koopovereenkomst ook het bedrag dat de notaris verrekent: er gaat geen courtage af en geen promotiekosten. Bij een verkoop via de makelaar staat tegenover een vraagprijs een rij kostenposten die pas bij de eindafrekening zichtbaar worden. De tabel zet de posten naast elkaar. Welke route voor uw woning netto meer oplevert, verschilt per situatie en per markt: reken beide scenario's door voordat u kiest, eventueel samen met een eigen adviseur.

Welke kosten blijven ook bij een directe verkoop voor uw rekening?

Ook zonder makelaar bent u niet helemaal kostenvrij, en dat is precies wat veel vergelijkingen weglaten. Reken de posten hieronder mee als u uitrekent wat er op uw rekening komt. Ze zijn bij elke verkoopvorm gelijk, of u nu via Funda verkoopt of rechtstreeks.

• Doorhaling van uw hypotheek: de notaris laat de inschrijving bij het Kadaster verwijderen. Indicatief enkele honderden euro's, meestal verrekend op de nota van afrekening.
• Eventuele boeterente: lost u een hypotheek met een vaste rente vervroegd af, dan kan uw bank een vergoeding rekenen. Vraag uw geldverstrekker vooraf om een berekening.
• Energielabel: bij de overdracht moet een geldig label aanwezig zijn. Heeft u dat niet, dan laat u het opstellen; reken op een paar honderd euro.
• Verrekening van vaste lasten: gemeentelijke belastingen, waterschapslasten en bij een appartement de VvE-bijdrage worden per overdrachtsdatum verrekend.
• Uw eigen adviseur: laat u de koopovereenkomst beoordelen door een makelaar, jurist of familielid, dan zijn die kosten voor u. Dat mag altijd, en wij raden het ook aan.

Betaalt u belasting als u uw huis direct verkoopt?

Over de overwaarde van uw eigen woning betaalt u geen inkomstenbelasting, ongeacht aan wie u verkoopt. Wel telt die overwaarde mee als eigenwoningreserve: koopt u binnen een bepaalde termijn een volgende woning, dan wordt verwacht dat u de overwaarde daarin steekt, anders krijgt u over dat deel geen hypotheekrenteaftrek. De overdrachtsbelasting is een kostenpost van de koper, niet van u. Gaat het om een tweede woning of een verhuurd pand, dan speelt de waarde in box 3 en kan de fiscale situatie anders liggen, bijvoorbeeld als de verkoop deel uitmaakt van meer dan normaal vermogensbeheer. De regels rond eigenwoningreserve en box 3 veranderen regelmatig en hangen af van uw persoonlijke situatie. Raadpleeg daarom uw notaris of belastingadviseur voordat u tekent. Verkoopt u een woning uit een nalatenschap, dan komen daar de regels rond de verdeling bij; daarover leest u meer op situaties: erfenis.

Welke afspraken horen in de koopovereenkomst bij direct verkopen?

Een goed bod herkent u niet aan het bedrag alleen, maar aan wat er in de overeenkomst staat. Loop de punten hieronder na voordat u tekent, en laat de akte passeren bij een notaris van uw keuze. Een serieuze koper heeft daar geen enkel bezwaar tegen.

• Een vast bedrag zonder financieringsvoorbehoud en zonder voorbehoud van bouwkundige keuring, met de naam en het KvK-nummer van de partij die koopt.
• Een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris, met de hoogte en het moment van storten erin genoemd. Bij Stadswaarborg is dat 10% bij de notaris.
• De overdrachtsdatum, of de afspraak dat u die binnen een bepaalde periode zelf bepaalt. Ook een uitgestelde overdracht hoort zwart op wit te staan.
• Wie welke kosten draagt: notariskosten van de levering, doorhaling van de hypotheek en de verrekening van vaste lasten.
• Afspraken over de staat waarin u oplevert, inclusief wat u mag achterlaten, en eventuele ouderdoms- of asbestclausules bij een oudere woning.
• Bedenktijd: de wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt voor een koper die particulier is. Verkoopt u aan een zakelijke koper, dan geldt die bedenktijd daar niet; wilt u zelf bedenktijd, laat dat dan expliciet opnemen.

Praktijkvoorbeeld: Marnixstraat 164, Amsterdam

Een bovenwoning in een negentiende-eeuws pand aan de Marnixstraat 164 in Amsterdam namen wij over zonder dat de verkoper iets hoefde op te knappen. Er kwam geen fotograaf, geen plattegrond en geen bezichtigingsronde aan te pas. Na de overdracht hebben wij de woning verduurzaamd en opnieuw verhuurd; dat werk en dat risico lagen bij ons, niet bij de verkoper. Hetzelfde patroon ziet u bij de stadswoning aan de Spaarnwouderstraat 3 in Haarlem, die wij met achterstallig onderhoud kochten en zelf herstelden. Voor de verkoper betekent dat in beide gevallen: geen investering vooraf, geen heronderhandeling achteraf. Wilt u weten hoe zo'n partij precies rekent, lees dan ons artikel over wat een woningopkoper is.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. U vult uw adres in, wij bespreken de woning en uw situatie en u ontvangt binnen 24 uur een bod, zonder financieringsvoorbehoud. Dat bod is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris, en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum, van enkele weken tot maximaal 2 jaar later. De woning hoeft niet verkoopklaar te zijn en komt niet op Funda. Een bod aanvragen is vrijblijvend en u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid meenemen in de beoordeling. Meer over de route zonder makelaar leest u op huis verkopen zonder makelaar, of vraag direct een vrijblijvend bod aan.