Verhuurde woning verkopen: uw 5 opties met een zittende huurder

Welke opties heeft u als u een verhuurde woning wilt verkopen?

U heeft vijf routes, en ze verschillen vooral in wie de koper is en hoeveel u zelf moet regelen. Verkopen mag altijd: u bent eigenaar en uw huurder heeft geen wettelijk voorkeursrecht en hoeft geen toestemming te geven. Wat u niet kunt, is de huur opzeggen omdat u wilt verkopen; de verkoopwens is geen opzeggingsgrond. De keuze gaat dus over de vraag of u de woning verkoopt zoals die is, of eerst probeert leeg te komen. De tabel zet de routes naast elkaar. Op onze pagina verhuurde woning verkopen leest u hoe wij de eerste twee routes invullen.

Wat levert verkopen in verhuurde staat op en hoe snel kan het?

Verkopen in verhuurde staat is de snelste route, omdat er niets hoeft te veranderen aan de situatie in de woning. De huurovereenkomst gaat bij de overdracht ongewijzigd over op de koper: koop breekt geen huur. De koper is daarom geen particulier die er zelf wil wonen, maar een belegger of een directe koper. De waardering gaat niet over de leegwaarde, maar over de huurstroom, het type contract, de resterende looptijd en de staat van het pand. Twee ontwikkelingen in 2026 werken hier in uw voordeel. Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 naar 8 procent, wat beleggers meer ruimte geeft. En in box 3 wordt de waarde van een verhuurde woning afgeleid van de WOZ-waarde met een leegwaarderatio, afhankelijk van de verhouding tussen huur en WOZ. Fiscale regels wijzigen jaarlijks; raadpleeg uw notaris of belastingadviseur voor uw eigen situatie. Verkoopt u aan een partij die met eigen middelen koopt, dan vervalt het financieringsvoorbehoud en kan de overdracht binnen weken bij de notaris plaatsvinden.

Kunt u uw verhuurde woning aan de huurder zelf verkopen?

Ja, en het is vaak de rustigste route. Uw huurder kent de woning, hoeft niet te bezichtigen en gaat er zelf wonen, waardoor een gewone hypotheek voor eigen bewoning mogelijk is. Ook de overdrachtsbelasting valt voor de huurder lager uit: 2 procent bij eigen bewoning, en onder de startersvrijstelling zelfs 0 procent als hij aan de voorwaarden voldoet. Er is geen wettelijk voorkeursrecht, dus u bent nergens toe verplicht, maar een gesprek kost weinig tijd. Let wel op drie dingen. Laat de prijs onderbouwen met een taxatie, zodat er later geen discussie ontstaat en de Belastingdienst de transactie niet als schenking ziet. Leg alles vast in een koopovereenkomst bij de notaris, ook als u elkaar al jaren kent. En houd er rekening mee dat u maanden verder bent als de financiering van uw huurder toch niet rond komt; spreek daarom een harde termijn af waarna u vrij bent om een andere route te kiezen.

Wat kost het om uw huurder uit te kopen en leeg te verkopen?

Uitkopen is altijd vrijwillig: uw huurder mag nee zeggen en houdt dan gewoon zijn contract. Wilt u toch deze route, reken dan niet alleen met de uitkoopsom maar met het hele plaatje. In marktpublicaties worden uitkoopsommen genoemd van ruwweg 7.500 tot 40.000 euro, afhankelijk van de huurprijs, de woonduur en de regio; dat zijn indicaties uit de praktijk en geen wettelijke norm. Gebruikelijke rekenmethodes zijn één tot twee jaarhuren, of een deel van het verschil tussen de waarde leeg en verhuurd. Huurders nemen daarnaast vaak de wettelijke verhuiskostenvergoeding als ondergrens in gedachten. Die vergoeding is bedoeld voor renovatie en sloop en niet voor verkoop, maar geeft wel een referentiepunt: per 28 februari 2026 bedraagt het minimum 7.926 euro. Onderstaande posten horen allemaal bij deze route.

• De uitkoopsom zelf, plus eventuele verhuis- en inrichtingskosten die u vergoedt
• De periode zonder huurinkomsten tussen het vertrek van de huurder en de overdracht
• Opknappen en verkoopklaar maken, omdat een particuliere koper hogere eisen stelt
• Makelaarscourtage, opstart- en promotiekosten voor het verkooptraject
• Doorlopende vaste lasten, hypotheekrente en de box 3-heffing over de tussenliggende periode
• Het risico dat de huurder niet meewerkt en u opnieuw moet beginnen
• De fiscale gevolgen van de uitkoopsom, die per situatie verschillen; raadpleeg uw notaris of adviseur

Kunt u het huurcontract opzeggen en daarna pas verkopen?

Alleen op wettelijke gronden, en de wens om te verkopen hoort daar niet bij. Opzeggen kan uitsluitend op de gronden uit het Burgerlijk Wetboek, zoals wanbetaling, slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. De opzegtermijn is minimaal drie maanden, plus een maand per vol jaar dat de huurder er woont, met een maximum van zes maanden. Stemt de huurder niet in, dan beslist de rechter. Bij dringend eigen gebruik moet u bovendien passende vervangende woonruimte kunnen aanbieden, en een nieuwe eigenaar mag die grond pas inroepen nadat hij minimaal drie jaar eigenaar is en de huurder schriftelijk over de overdracht heeft geïnformeerd. Bij tijdelijke contracten ligt het anders: sinds 1 juli 2024 zijn nieuwe huurcontracten in beginsel voor onbepaalde tijd, en alleen contracten van vóór die datum lopen nog van rechtswege af, mits u de huurder op tijd schriftelijk aanzegt. Voor kamerverhuur en hospitaverhuur gelden aparte regels. Huurrecht is specialistisch werk; raadpleeg uw notaris of een huurrechtjurist voordat u een brief verstuurt.

Welke route past bij uw situatie?

Begin bij wat u het zwaarst weegt: opbrengst, tempo of rust. De volgende vuistregels helpen u de keuze te maken, en u kunt ze ook naast elkaar leggen door eerst vrijblijvend te horen wat een verkoop in verhuurde staat oplevert.

• Wilt u binnen weken zekerheid over prijs en datum, dan is verkopen in verhuurde staat aan een partij met eigen middelen de kortste weg
• Heeft u een gemotiveerde huurder die zelf zou willen kopen, begin dan daar en spreek een harde termijn af voor de financiering
• Is er een portefeuille of een pand met meerdere huurders, kijk dan naar een beleggingspand verkopen in één transactie
• Wilt u dat de huurder en de buurt er niets van merken, kies dan een route zonder Funda-plaatsing en zonder bezichtigingen, zoals stille verkoop
• Overweegt u uitkopen, reken dan eerst de uitkoopsom, de leegstand, het opknappen en de courtage door en zet dat naast een bod in verhuurde staat
• Loopt er een oud tijdelijk contract af, laat dan eerst juridisch toetsen of de aanzegging klopt voordat u op leegstand rekent

Praktijkvoorbeeld: Argonautenstraat 60, Amelandseplein 51B en Beukelsdijk 63

Drie panden uit onze eigen portefeuille laten zien hoe de route 'verkopen in verhuurde staat' er in de praktijk uitziet. De portiekwoning aan de Argonautenstraat 60 in Amsterdam, een Amsterdamse School-pand, namen wij over met zittende huurder; de verkoper hoefde niet te wachten op leegstand. De etagewoning aan het Amelandseplein 51B in Rotterdam-Zuid kochten wij eveneens verhuurd, zodat de eigenaar geen huurder hoefde uit te kopen. Het pand aan de Beukelsdijk 63 in Rotterdam, uit het begin van de twintigste eeuw, hebben wij na de overdracht gesplitst en verhuurd. In alle drie de gevallen was er één bezoek, geen bezichtiging voor de huurder en geen financieringsvoorbehoud.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt

Wij zijn zelf de koper en zelf belegger, en kopen met eigen middelen. U ontvangt binnen 24 uur een bod op basis van de huurovereenkomst, de huurprijs en de staat van de woning. Het is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij een waarborgsom van 10 procent bij de notaris, en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. Er komen geen bezichtigingen bij uw huurder langs; wij komen één keer kijken, discreet en in overleg. Ook bij kamerverhuur, een tijdelijk contract, een huur onder de markthuur of achterstallig onderhoud doen wij een voorstel. Wilt u weten wat de route in verhuurde staat voor u betekent, lees dan verder op verhuurde woning verkopen of vraag vrijblijvend een bod aan. Wat het beste past, hangt af van wat u belangrijk vindt, en u mag altijd uw eigen adviseur meenemen.