Verhuurde woning verkopen: hoe werkt dat met een zittende huurder?

Mag u een verhuurde woning verkopen zonder toestemming van de huurder?

Ja. U bent eigenaar en mag verkopen aan wie u wilt; de huurder heeft daar geen zeggenschap over en heeft geen wettelijk voorkeursrecht. Wat u niet kunt, is de huur opzeggen omdat u wilt verkopen: de wens om te verkopen is geen opzeggingsgrond. De regel die alles bepaalt, is 'koop breekt geen huur'. Bij de overdracht gaan alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst automatisch over op de nieuwe eigenaar: dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde afspraken over onderhoud en servicekosten. De huurder krijgt dus alleen een andere verhuurder. U bent wel verplicht de huurder te informeren over de overdracht en de nieuwe verhuurder, en de waarborgsom van de huurder moet worden overgedragen aan of verrekend met de koper. Op onze dienstenpagina verhuurde woning verkopen leest u hoe wij dat regelen.

Wat verandert er voor de huurder bij verkoop van de woning?

In de praktijk vrijwel niets, en dat is ook de bedoeling van de wet. De huurder betaalt vanaf de overdracht aan de nieuwe eigenaar en verder blijft alles gelijk. Wel is er één punt dat huurders vaak zorgen geeft: kan de nieuwe eigenaar mij eruit zetten om er zelf te gaan wonen? Dat kan alleen via de rechter op grond van dringend eigen gebruik, en een nieuwe eigenaar mag die grond pas inroepen nadat hij minimaal drie jaar eigenaar is en de huurder schriftelijk over de overdracht heeft geïnformeerd. Bovendien moet er passende vervangende woonruimte zijn. Voor tijdelijke huurcontracten geldt sinds 1 juli 2024 dat nieuwe contracten in beginsel voor onbepaalde tijd zijn; alleen contracten van vóór die datum lopen nog van rechtswege af, mits de verhuurder de huurder op tijd informeert. Bij kamerverhuur of een hospitacontract gelden aparte regels. Raadpleeg bij twijfel uw adviseur of een huurrechtjurist.

Waarom is een verhuurde woning lastig te verkopen aan een particulier?

Omdat de bank niet meewerkt. Een particuliere koper wil er zelf wonen en kan dat niet zolang er een huurder zit; een hypotheek voor eigen bewoning wordt op een verhuurde woning dan ook niet verstrekt. Een verhuurhypotheek is mogelijk, maar vraagt veel eigen geld en een lagere lening ten opzichte van de waarde. Daardoor blijven twee groepen kopers over: beleggers en directe kopers met eigen middelen. Voor beide is de waarde van de woning niet de leegwaarde, maar de waarde in verhuurde staat, die afhangt van de huurstroom, de resterende looptijd, het type contract en de mogelijkheid om de huur in de toekomst aan te passen. De tabel zet de twee routes naast elkaar; wat bij u past, hangt af van uw huurder, uw tijd en wat u belangrijk vindt.

Welke stukken heeft een koper nodig bij verkoop van een verhuurde woning?

Een complete map versnelt het bod en voorkomt heronderhandeling. Een serieuze koper wil vooraf zien wat hij overneemt; ontbrekende stukken worden in het bod als risico ingeprijsd. Verzamel daarom de volgende documenten voordat u een bod aanvraagt.

• De huurovereenkomst met alle bijlagen en eventuele latere aanvullingen of huurverhogingsbrieven
• De actuele huurprijs, de datum van de laatste verhoging en een overzicht van de huurbetalingen van de laatste twaalf maanden
• De hoogte van de waarborgsom van de huurder en op welke rekening die staat
• Afspraken over servicekosten, onderhoud, tuin en eventuele inboedel die van u is
• Het puntenaantal of de WWS-berekening als de woning onder de gereguleerde of middenhuur valt
• Bij een appartement: de splitsingsakte, het reglement en de laatste VvE-notulen en -jaarstukken
• Het energielabel; dat telt sinds de Wet betaalbare huur mee in het puntenaantal

Wat betekenen de regels van 2026 voor de verkoop van uw verhuurde woning?

Ze maken verhuren minder aantrekkelijk en verkopen aan een professionele partij eenvoudiger. De Wet betaalbare huur reguleert sinds 2024 ook de middenhuur, waardoor voor veel woningen een maximale huurprijs geldt op basis van het puntenstelsel. De jaarlijkse huurverhoging is begrensd; voor 2026 geldt in de vrije sector een maximum van 4,4 procent en in het middensegment 6,1 procent. In box 3 wordt het rendement op een verhuurde woning belast op basis van een forfait, waarbij de waarde wordt afgeleid van de WOZ-waarde met een leegwaarderatio. Voor kopers is er juist een meevaller: het algemene tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 naar 8 procent, wat beleggers meer ruimte geeft in hun bod. Cijfers en regels veranderen jaarlijks; raadpleeg uw adviseur voor uw situatie. Voor de verkoop betekent dit vooral dat de koper de huurstroom en het puntenaantal nauwkeurig beoordeelt, en dat een compleet dossier direct in uw voordeel werkt.

Praktijkvoorbeeld: Amelandseplein 51B en Argonautenstraat 60

Twee aankopen uit onze eigen portefeuille laten zien hoe verkoop in verhuurde staat verloopt. De etagewoning aan het Amelandseplein 51B in Rotterdam-Zuid kochten wij in verhuurde staat, zodat de verkoper geen huurder hoefde uit te kopen en geen leegstand hoefde af te wachten; de huurder bleef gewoon wonen. De portiekwoning aan de Argonautenstraat 60 in Amsterdam, een Amsterdamse School-pand, namen wij op dezelfde manier over met zittende huurder. In beide gevallen was er één bezoek, geen bezichtiging voor de huurder en geen financieringsvoorbehoud, en informeerde de notaris de huurder na de overdracht over de nieuwe verhuurder. Omdat wij zelf verhuurder zijn en blijven, is een lopend contract voor ons geen bezwaar maar het uitgangspunt van het bod.

Wat betekent dit als u uw verhuurde woning aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en belegger, en kopen met eigen middelen. U ontvangt binnen 24 uur een bod, zonder financieringsvoorbehoud, op basis van de huurovereenkomst, de huurprijs en de staat van de woning. Het bod is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij een vaste waarborgsom bij de notaris. Een directe aanbetaling is ook mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. Uw huurder wordt niet belast met bezichtigingen; wij komen één keer kijken, discreet en in overleg. Ook bij kamerverhuur, tijdelijke contracten, een huur onder de markthuur of achterstallig onderhoud doen wij een voorstel. Een bod aanvragen is vrijblijvend. Lees meer op onze pagina verhuurde woning verkopen of vraag direct een vrijblijvend bod aan.