Huis verkopen: huurder wil er niet uit. Wat kunt u doen?

Kunt u uw huis verkopen als uw huurder er niet uit wil?

Ja. Uw huurder kan de verkoop niet tegenhouden en u heeft geen toestemming van hem nodig. In de wet geldt het beginsel dat koop geen huur breekt (artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek): de huurovereenkomst gaat bij de overdracht ongewijzigd over op de koper. De koper wordt dus de nieuwe verhuurder, met dezelfde huurprijs en dezelfde afspraken. Wat u niet kunt, is de woning leeg opleveren zolang uw huurder huurbescherming heeft. Meer over die route leest u op onze pagina over een verhuurde woning verkopen.

• Uw huurder hoeft niet mee te tekenen en hoeft geen toestemming te geven
• De huurprijs, de looptijd en de overige afspraken blijven precies zoals ze zijn
• De rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst gaan mee over naar de koper
• U meldt de eigendomsovergang schriftelijk aan uw huurder, zodat hij weet aan wie hij voortaan betaalt
• Uw huurder houdt zijn huurbescherming: hij mag niet zomaar uit huis worden gezet

Waarom is verkoop geen reden om de huur op te zeggen?

Omdat de wet een gesloten lijst opzeggingsgronden kent en verkoop daar niet op staat. Volkshuisvesting Nederland noemt vijf redenen waarop een verhuurder van woonruimte kan opzeggen, en schrijft daarbij uitdrukkelijk dat opzeggen om een woning leeg te kunnen verkopen ongeldig is. Ook een bepaling in de huurovereenkomst waarin uw huurder bij voorbaat instemt met beëindiging bij verkoop, houdt geen stand. Dit zijn de gronden die wel gelden.

• Uw huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, bijvoorbeeld door huurachterstand of overlast
• Tussenhuur of een diplomatenclausule, met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding in het contract
• Dringend eigen gebruik, waaronder sloop of renovatie die zonder beëindiging niet kan
• Uw huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst, anders dan alleen de huurprijs
• Het geldende bestemmingsplan laat de woning op die plek niet langer toe

Hoe werkt opzeggen wel, en wat doet de rechter?

Opzeggen gaat per aangetekende brief of via de deurwaarder, met vermelding van de grond. U vraagt uw huurder om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of hij instemt. Stemt hij in, dan eindigt de huur. Stemt hij niet in, dan eindigt de huur niet: alleen de rechter kan dan een einddatum vaststellen, en tot die uitspraak blijft uw huurder in de woning wonen. De rechter kijkt alleen naar de grond die u in de opzegging heeft genoemd en weegt bij dringend eigen gebruik uw belang af tegen dat van uw huurder, onder meer of hij passende andere woonruimte kan krijgen. Wijst de rechter de vordering toe, dan kan hij ook een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vaststellen. De opzegtermijn hangt af van hoelang uw huurder er woont.

Wat als uw huurder een tijdelijk huurcontract heeft?

Dan eindigt de huur op de afgesproken datum, maar u moet dat op tijd aanzeggen. De Rijksoverheid schrijft voor dat u uw huurder niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum schriftelijk laat weten dat de huur eindigt. Vergeet u die aanzegging, dan wordt het tijdelijke contract een vast contract met volledige huurbescherming. Tussentijds opzeggen kunt u bij een tijdelijk contract niet. Houd er bovendien rekening mee dat sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 nieuwe huurders in beginsel een vast contract krijgen; tijdelijke contracten van maximaal twee jaar mogen alleen nog voor aangewezen groepen, en daarnaast blijven onder meer tussenhuur, de diplomatenclausule en verhuur op grond van de Leegstandwet mogelijk.

• Tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024: loopt door tot de einddatum, mits u tijdig aanzegt
• Verlengt u een tijdelijk contract, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd
• Aanzeggen doet u schriftelijk, tussen drie maanden en één maand voor de einddatum
• Zonder aanzegging ontstaat een vast contract en kunt u alleen nog opzeggen op een wettelijke grond

Waarom haken particuliere kopers af bij een zittende huurder?

Omdat zij er zelf niet snel in kunnen. Een koper die de woning zelf wil bewonen, kan zich wel op dringend eigen gebruik beroepen, maar de rechter wijst zo'n vordering pas toe drie jaar nadat de koper de huurder schriftelijk heeft laten weten dat hij de nieuwe eigenaar is. Die wachttijd geldt bij iedere vorm van rechtsopvolging, dus ook bij vererving of schenking, en de termijn begint te lopen bij de kennisgeving, niet bij de overdracht. Daar komt bij dat geldverstrekkers een woning in verhuurde staat anders beoordelen dan een lege woning. Het gevolg is dat uw kopersgroep bestaat uit partijen die met een zittende huurder kunnen en willen rekenen. Hoe zo'n koper de waarde bepaalt, leest u in ons artikel over de waardering van een beleggingspand op huurstroom.

• De wachttijd van drie jaar geldt voor de koper, niet voor u als zittende verhuurder
• De termijn start bij de schriftelijke kennisgeving van de eigendomsovergang aan uw huurder
• De andere opzeggingsgronden kan een koper wel direct inroepen
• Een belegger kijkt naar de huurstroom en het rendement, niet naar de leegwaarde

Wat kunt u wel doen als uw huurder blijft zitten?

U heeft meer ruimte dan het voelt, maar die ruimte zit niet in het uitzetten van uw huurder. Verkopen in verhuurde staat is de snelste route, omdat u dan niets hoeft af te dwingen. Daarnaast kunt u het gesprek met uw huurder zelf aangaan; een vertrekregeling met een vergoeding is toegestaan en komt in de praktijk vaker voor dan een procedure. Welke route in uw situatie het meest oplevert, vergelijken wij in ons artikel over de opties bij een verhuurde woning.

• Verkoop in verhuurde staat, waarbij de huurovereenkomst meegaat naar de koper
• Bied de woning eerst aan uw huurder zelf aan; dat opent soms het gesprek, maar hij is tot niets verplicht
• Maak een vertrekregeling met een vergoeding, vastgelegd bij de notaris of in een vaststellingsovereenkomst
• Controleer wat uw huurovereenkomst zegt over bezichtigingen; zonder afspraak bent u afhankelijk van medewerking
• Laat bij belasting, erfrecht of huurrecht altijd uw notaris of adviseur meekijken voordat u iets ondertekent

Hoe pakten wij dat aan bij twee verhuurde woningen?

Aan de Argonautenstraat 60 in Amsterdam, een portiekwoning in Amsterdamse School-stijl, kochten wij de woning in verhuurde staat. De huurder bleef wonen, zodat de verkoper niet hoefde te wachten op leegstand. Aan het Amelandseplein 51B in Rotterdam-Zuid ging het net zo: wij kochten de etagewoning verhuurd, zodat de verkoper zijn huurder niet hoefde uit te kopen. In beide gevallen veranderde er voor de huurder niets aan de huurprijs of het contract; alleen de naam van de verhuurder werd een andere.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen in verhuurde staat, met de zittende huurder erin. U krijgt binnen 24 uur een bod, er is geen financieringsvoorbehoud omdat wij met eigen middelen kopen, en er komen geen makelaars- en notariskosten bij. Bij de notaris wordt 10% waarborgsom gestort en een directe aanbetaling is mogelijk; u kiest zelf de overdrachtsdatum. Uw huurder hoeft niet te vertrekken en u hoeft geen procedure te voeren. Wilt u weten wat dat voor uw woning betekent, vraag dan vrijblijvend een bod aan of lees eerst meer over het verkopen van een verhuurde woning.