Beleggingspand verkopen: waardering op basis van de huurstroom

Hoe bepaalt een koper de waarde van een beleggingspand?

Door de huurinkomsten te kapitaliseren. Een koper kijkt eerst naar de jaarhuur die het pand op dit moment oplevert, trekt daar de jaarlijkse exploitatiekosten vanaf en zet het resultaat af tegen het rendement dat hij nodig heeft. Dat rendement is geen vast getal: het hangt af van de locatie, de staat van het pand, de looptijd van de contracten en de vraag hoe zeker die huur de komende jaren is. Pas daarna komen de correcties, bijvoorbeeld voor achterstallig onderhoud of een investering die binnenkort moet gebeuren. Op onze pagina over het beleggingspand verkopen leest u welke informatie wij daarvoor opvragen.

• De kale jaarhuur van alle units, zoals die nu wordt betaald
• De exploitatiekosten: gemeentelijke lasten, verzekering, onderhoud, VvE-bijdrage, erfpachtcanon en eventuele leegstand bij wisseling
• Het type huurcontract en de resterende looptijd per unit
• Het aantal punten per woonruimte en de maximaal toegestane huur die daarbij hoort
• De staat van het pand, inclusief fundering, dak, installaties en energielabel
• Of het pand gesplitst is, en of splitsing juridisch mogelijk is

Wat is het bruto aanvangsrendement en hoe rekent u het uit?

Het bruto aanvangsrendement, afgekort BAR, is de verhouding tussen de huuropbrengst in het eerste jaar en de totale investering. In formulevorm: jaarhuur gedeeld door de koopsom inclusief kosten. Het netto aanvangsrendement, de NAR, werkt hetzelfde, maar dan na aftrek van de exploitatiekosten. De kapitalisatiefactor is simpelweg het omgekeerde van de BAR en vertelt u hoeveel jaarhuren een koper betaalt. Een rekenvoorbeeld ter illustratie, geen taxatie: bij een jaarhuur van 18.000 euro en een koopsom van 300.000 euro is de BAR 6 procent en de kapitalisatiefactor ongeveer 16,7. Vraagt een koper vanwege het risico een BAR van 7 procent, dan hoort bij dezelfde huur een bedrag van ongeveer 257.000 euro. Eén procentpunt verschil in het geëiste rendement verandert de uitkomst dus aanzienlijk, en dat verklaart waarom twee kopers op hetzelfde pand verschillend uitkomen.

Waarom is de waarde in verhuurde staat anders dan de leegwaarde?

Omdat de koper het pand niet leeg kan opleveren. De wet bepaalt in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek dat de huurovereenkomst bij verkoop overgaat op de nieuwe eigenaar: koop breekt geen huur. De huurder hoeft dus niet te vertrekken en houdt dezelfde rechten. Dat heeft twee gevolgen voor de prijs. Ten eerste ligt het rendement vast in de lopende contracten, en niet in wat het pand leeg zou opbrengen. Ten tweede is de koperskring kleiner: een particulier die er zelf wil wonen krijgt voor een verhuurd pand geen gewone hypotheek, en een verhuurhypotheek gaat volgens Van Bruggen Adviesgroep meestal om 70 tot 90 procent van de waarde in verhuurde staat, met eigen geld voor de rest. Daarom zijn beleggers en kopers met eigen middelen in de praktijk de partijen die zo'n pand overnemen. De juridische kant staat uitgebreider in ons artikel over de verkoop van een verhuurde woning.

Welke invloed hebben de huurcontracten en het puntenstelsel op het bod?

Een grote. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel niet alleen de maximale huur, maar ook in welk segment een woning valt. Volkshuisvesting Nederland noemt de grenzen: tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, en vanaf 187 punten is de woning vrije sector. Voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 in het sociale en het middensegment is de maximale huur dwingend, en sinds 1 januari 2025 moet u een nieuwe huurder bij aanvang laten weten hoeveel punten de woning heeft. Gemeenten houden toezicht en kunnen bij een te hoge huur een boete opleggen die kan oplopen tot 100.000 euro. Daarnaast geldt sinds 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten: een nieuw huurcontract is in beginsel voor onbepaalde tijd, met een beperkte lijst uitzonderingen. Een koper rekent daarom niet met de huur die u vraagt, maar met de huur die bij het aantal punten is toegestaan zodra er een nieuwe huurder komt. Laat de puntentelling daarom vooraf zelf controleren met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie.

• Contracten van vóór 1 juli 2024 blijven lopen zoals ze zijn; verlenging van een tijdelijk contract maakt het vast
• Een huur die boven de puntengrens ligt, kan door de huurder bij de Huurcommissie worden getoetst
• Energielabel en WOZ-waarde tellen mee in de punten en dus in de maximale huur
• Bij onzelfstandige woonruimte of kamerverhuur geldt een eigen puntenstelsel

Welke stukken heeft een koper nodig voor een onderbouwd bod?

Hoe completer uw dossier, hoe minder marge een koper hoeft in te bouwen voor onzekerheid. Een koper wil kunnen narekenen wat er binnenkomt, wat eraf gaat en wat er juridisch vastligt. Ontbreekt een deel van de stukken, dan blijft een bod langer voorlopig en duurt het traject langer. De lijst hieronder is de praktische basis; bij gemengde panden komen daar de zakelijke huurovereenkomsten en btw-afspraken bij.

• Een actuele huurlijst: per unit de huurprijs, de ingangsdatum en de contractvorm
• De huurovereenkomsten zelf, inclusief aanvullende afspraken over onderhoud en servicekosten
• Het overzicht van servicekosten en de laatste afrekening
• De splitsingsakte en, bij een VvE, de notulen, de begroting en de stand van het reservefonds
• Het eigendomsbewijs, de erfpachtvoorwaarden en de gegevens uit lasten en beperkingen
• Energielabels, onderhoudshistorie en eventuele rapporten over fundering of asbest
• De WOZ-beschikkingen en de puntentelling per woonruimte

Welke belastingen en kosten spelen mee bij de verkoop?

Twee posten bepalen samen een groot deel van de rekensom. De eerste draagt de koper: voor een woning die de koper niet zelf gaat bewonen geldt in 2026 een overdrachtsbelasting van 8 procent, verlaagd van 10,4 procent per 1 januari 2026. Dat bedrag telt mee in de totale investering en drukt dus op het rendement dat een koper overhoudt. De tweede raakt u zolang u eigenaar bent: een verhuurde woning in privébezit valt in box 3, waar de WOZ-waarde het uitgangspunt is. Verhuurt u met huurbescherming, dan mag u die WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio, een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Over de toekomst van die regeling lopen voorstellen; vraag uw belastingadviseur wat op het moment van verkoop geldt. Hetzelfde geldt voor de vraag of uw pand in privé of in een bv zit, want dat verandert de hele berekening. Raadpleeg voor uw eigen situatie altijd uw notaris of belastingadviseur.

Hoe pakten wij dat aan bij een pand in Rotterdam?

Aan de Beukelsdijk 63 in Rotterdam kochten wij een pand uit het begin van de twintigste eeuw rechtstreeks van de eigenaar. De overdracht vond plaats op een datum die in overleg met de verkoper is bepaald. Na de overdracht hebben wij het pand gesplitst en verhuurd, met het bijbehorende traject en het risico voor onze rekening. Dat is het verschil dat wij in de praktijk zien: een verkoper die zelf gaat splitsen of uitponden, draagt jarenlang de lasten, het beheer en de onzekerheid, terwijl de uitkomst pas achteraf bekend is. Verkoopt u het pand in één keer, dan ligt het bedrag en de datum vooraf vast. Welke route bij u past, hangt af van uw termijn en van hoeveel u zelf wilt regelen; de afweging per route staat in ons artikel over de opties bij een verhuurde woning.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, ook hele portefeuilles in één transactie. U levert de huurlijst, de contracten en een indruk van het onderhoud aan, en u ontvangt binnen 24 uur een bod zonder financieringsvoorbehoud. Dat is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris, en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. Uw huurders merken niets van bezichtigingsrondes, want het pand komt niet op Funda. Wat wij precies beoordelen, staat op onze pagina over het beleggingspand verkopen; wilt u een bedrag naast uw eigen berekening leggen, vraag dan een vrijblijvend bod aan. U zit nergens aan vast en mag altijd een eigen adviseur of accountant meenemen in de beoordeling.