Woning met achterstallig onderhoud verkopen: opknappen of niet?

Waarom haken kopers af bij een woning met achterstallig onderhoud?

Niet omdat de gebreken onoverkomelijk zijn, maar omdat de financiering ze niet aankan. Een particuliere koper leent bij de bank op basis van de taxatiewaarde; bij zichtbaar achterstallig onderhoud houdt de taxateur rekening met herstelkosten en valt de lening lager uit. De koper moet het verschil zelf bijleggen en de verbouwing zelf betalen, terwijl hij misschien ook nog dubbele lasten heeft. Daar komt de bouwkundige keuring bij, die bij oudere woningen vrijwel standaard is en vaak een voorbehoud in de koopovereenkomst krijgt. Komt daar een herstelpost uit die hoger is dan het afgesproken bedrag, dan kan de koper kosteloos van de koop af of gaat hij heronderhandelen. Voor u als verkoper betekent dat: bezichtigingen, een akkoord, weken wachten en dan alsnog een lager bod of een afgeketste verkoop. Op onze pagina over verkopen met achterstallig onderhoud leest u hoe wij dat anders doen.

Wat moet u als verkoper melden over gebreken?

Alles wat u weet en wat voor een koper van belang kan zijn. Dat is de mededelingsplicht. Daar staat de onderzoeksplicht van de koper tegenover: zichtbare zaken, zoals scheuren, een verouderde keuken of ramen die klemmen, moet de koper zelf opmerken en kan hij later niet als verborgen gebrek aanvoeren. Verzwijgt u een gebrek dat u kende, bijvoorbeeld een eerdere lekkage of een funderingsrapport, dan kan de koper u na de overdracht aansprakelijk stellen. Wees dus eerlijk en volledig; het beschermt u. In de praktijk gebeurt dat via de vragenlijst bij de koopovereenkomst, waarin u aangeeft wat u weet over dak, fundering, vocht, asbest, installaties en eerdere verbouwingen. Heeft u zelf nooit in de woning gewoond, bijvoorbeeld als erfgenaam of verhuurder, dan weet u minder en kunt u dat met een niet-zelfbewoningsclausule vastleggen. Bij oudere woningen is een ouderdomsclausule gebruikelijk, waarmee de koper aanvaardt dat de woning niet aan moderne eisen voldoet. Laat de formulering altijd door uw notaris of adviseur controleren.

Eerst opknappen of verkopen in bestaande staat?

Reken het door voordat u een aannemer belt. Opknappen loont alleen als drie dingen tegelijk kloppen: de investering levert aantoonbaar meer op dan hij kost, u kunt het bedrag voorschieten zonder lening en u heeft de maanden die de verbouwing en het daaropvolgende verkooptraject samen kosten. Cosmetisch werk, zoals schilderen en opruimen, verdient zich bij een verkoop via Funda meestal terug. Grote posten doen dat zelden: een nieuw dak, funderingsherstel, een nieuwe cv-installatie of het verwijderen van asbest kosten tienduizenden euro's en een koper betaalt daar bijna nooit de volle prijs voor terug, omdat hij het liever zelf naar eigen smaak doet. De tabel zet de drie routes naast elkaar.

Welke gebreken zijn voor een directe koper bespreekbaar?

In principe alle. Omdat wij zelf renoveren en een bouwkundige achtergrond in het team hebben, beoordelen wij een woning op wat het kost om hem in orde te maken, niet op hoe hij er nu uitziet. Dit zijn de situaties die wij het vaakst tegenkomen en die geen reden zijn om af te zien van een bod.

• Funderingsproblemen of een lopend funderingstraject in de VvE, inclusief nog niet betaalde bijdragen
• Vocht in kruipruimte, kelder of muren, houtrot in kozijnen en balkkoppen
• Een dak dat aan vervanging toe is, lekkages, verouderde dakbedekking
• Asbest in vloeren, schoorstenen, kit of golfplaten
• Verouderde elektra, gasinstallatie of cv, ontbrekend of laag energielabel
• Een aanschrijving van de gemeente wegens achterstallig onderhoud of brandveiligheid
• Een woning die vol staat met inboedel of waar sloopwerk van een eerdere verbouwing is blijven liggen

Praktijkvoorbeeld: Spaarnwouderstraat 3 en Albregt Engelmanstraat 33

Twee aankopen uit onze portefeuille laten zien hoe dat in de praktijk gaat. De stadswoning aan de Spaarnwouderstraat 3 in de Haarlemse binnenstad had achterstallig onderhoud. Wij kochten de woning in bestaande staat en namen het herstel na de overdracht voor onze rekening; de verkoper hoefde niets te laten offreren of uit te voeren. De woning aan de Albregt Engelmanstraat 33 in Rotterdam had een forse verbouwopgave. De verkoper had het pand gekocht om te verbouwen, maar de kosten liepen hoger op dan begroot. Na één bezichtiging deden wij een bod en namen wij de woning met de verbouwopgave over. In beide gevallen zat het verschil met een openbare verkoop niet in de gebreken zelf, maar in het moment waarop ze werden verrekend: vooraf in het bod, in plaats van achteraf na een keuring.

Wat betekent dit als u uw woning aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, in de staat waarin de woning verkeert. Onze aankoper bekijkt de woning één keer, in ongeveer een half uur, en u ontvangt binnen 24 uur een bod. Gebreken die wij zien en die u meldt, verrekenen wij vooraf; daarna is het een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten. Er is geen bouwkundige keuring met voorbehoud en geen financieringsvoorbehoud. U betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij een vaste waarborgsom bij de notaris. Een directe aanbetaling is ook mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum, en u hoeft niets op te knappen, te stucen of te ontruimen. Meld wat u weet over de woning; hoe eerlijker het beeld, hoe minder er later hoeft te veranderen. Lees meer over verkopen met achterstallig onderhoud of vraag een vrijblijvend bod aan.