Huis verkopen zonder makelaar, met makelaar of direct?

Welke drie routes heeft u als u uw huis wilt verkopen?

Er zijn drie manieren om tot een verkoop te komen, en ze verschillen vooral in wie het werk doet, wie het risico draagt en hoe zeker de uitkomst is. Bij zelf verkopen regelt u alles: prijsbepaling, presentatie, bezichtigingen, onderhandeling, koopovereenkomst en de gang naar de notaris. Bij een verkoop via een makelaar besteedt u dat uit en betaalt u courtage over de uiteindelijke koopsom. Bij een directe koper verkoopt u aan de partij die zelf betaalt, zonder dat de woning op de markt komt. De tabel zet de drie naast elkaar op de punten waar het verschil zit. Wat het beste past, hangt af van wat u belangrijk vindt.

Wat kost een huis verkopen zonder makelaar en wat kost het met?

Zonder makelaar bespaart u de courtage, maar u bent niet kosteloos uit. De posten hieronder zijn de bedragen waar het in de praktijk om gaat; behandel ze als indicatie en vraag altijd een offerte op, want tarieven verschillen per kantoor en per regio. Let vooral op de Funda-kosten: sinds 16 september 2026 werkt Funda met betaalde advertentiepakketten die de verkoper rechtstreeks afrekent, bovenop de courtage en opstartkosten van de makelaar.

• Courtage makelaar: in de regel ongeveer 1% tot 2% van de koopsom. Vraag altijd of het genoemde tarief inclusief btw is en wat er gebeurt als de woning niet verkocht wordt.
• Opstartkosten makelaar: een vast bedrag voor opname, fotografie en plattegronden, indicatief enkele honderden euro's. Dit bedrag is vaak ook verschuldigd bij intrekking.
• Funda-advertentiepakket: sinds 16 september 2026 kiest u als verkoper zelf een pakket, indicatief van circa € 279 tot circa € 649 inclusief btw. Controleer het actuele tarief bij uw makelaar.
• Aanmeldservice of internetmakelaar bij zelf verkopen: als particulier plaatst u uw woning niet rechtstreeks op Funda. Via een aanmeldservice kan het wel, tegen een vast bedrag; vraag vooraf wat er precies bij zit.
• Energielabel: bij de overdracht moet een geldig label aanwezig zijn, ongeacht de route. Deze kosten zijn altijd voor de verkoper.
• Doorhaling van de hypotheek (royement) en eventuele boeterente: altijd voor de verkoper, bij elke route. Vraag uw geldverstrekker vooraf om een berekening.

Welke risico's loopt u als u zelf uw huis verkoopt zonder makelaar?

Het grootste risico bij zelf verkopen zit niet in de prijs, maar in de papieren. U bent als verkoper juridisch verantwoordelijk voor wat er in de koopovereenkomst staat en voor wat u wel en niet heeft verteld. Vijf punten gaan in de praktijk het vaakst mis. Laat de koopovereenkomst daarom altijd opstellen of controleren door een notaris of jurist, ook als u zonder makelaar verkoopt. Dat is een paar honderd euro tegenover een discussie die jaren later nog kan opspelen.

• Het schriftelijkheidsvereiste: een koop van een woning door een particulier is pas bindend als die schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend. Een mondeling akkoord of een bevestiging per e-mail is dat niet.
• De wettelijke bedenktijd: een particuliere koper mag binnen drie dagen na ontvangst van de getekende akte zonder opgaaf van reden terug. Die termijn kunt u niet wegschrijven.
• Uw mededelingsplicht: u moet gebreken melden die u kent, van een lekkage tot een funderingsonderzoek of een VvE-besluit. Leg schriftelijk vast wat u heeft gemeld, bijvoorbeeld in een vragenlijst bij de akte.
• Ontbrekende of verkeerde clausules: bij een oudere woning hoort doorgaans een ouderdomsclausule, bij een woning die u zelf nooit heeft bewoond een niet-bewoningsclausule. Ontbreken die, dan ligt het risico van verborgen gebreken eerder bij u.
• Onderhandelen zonder ervaring: u beoordeelt zelf of een bod met financieringsvoorbehoud serieus is en of een koper zijn hypotheek rond krijgt. Valt de financiering af, dan begint het traject opnieuw en is uw woning inmiddels langer in beeld.

Hoe lang duurt elke route in de praktijk?

De doorlooptijd wordt vaak te rooskleurig voorgesteld, omdat alleen de verkooptijd op Funda wordt genoemd. Volgens de NVM-kwartaalcijfers over het eerste kwartaal van 2026 stond een bestaande koopwoning gemiddeld 32 dagen te koop tot er overeenstemming was. Dat getal is het midden van de markt: het zegt niets over de weken voorbereiding ervoor, en niets over de periode tot de sleuteloverdracht erna. Reken voor een regulier traject op drie blokken. Eerst de voorbereiding: opname, fotografie, plattegronden en teksten, doorgaans twee tot vier weken. Dan de verkooptijd zelf, waarbij 32 dagen een gemiddelde is en een woning met achterstallig onderhoud of een ongunstige ligging fors langer kan staan. En tot slot de periode tussen akkoord en notaris, meestal zes tot twaalf weken, mede omdat de koper tijd nodig heeft voor de hypotheek. Bij een directe koper vallen het eerste en het tweede blok weg: er is een bod en daarna alleen nog de notaris, die doorgaans twee tot vier weken nodig heeft. Staat uw woning al lang te koop, dan leest u op situaties: al lang te koop wat de gangbare oorzaken zijn.

Wanneer is zelf verkopen, een makelaar of een directe koper de beste keuze?

Rechtstreeks verkopen is niet voor iedereen de beste keuze, en zelf verkopen evenmin. De vuistregel: hoe gewilder de woning en hoe meer tijd u heeft, hoe eerder een openbaar traject loont. Hoe ingewikkelder uw situatie of de woning, hoe zwaarder zekerheid weegt. Hieronder staat per route voor wie die in de praktijk het beste werkt.

• Zelf verkopen past bij u als u al een koper in beeld heeft, bijvoorbeeld een buur of familielid, of als u een courante woning heeft, tijd kunt vrijmaken en bereid bent de akte juridisch te laten controleren.
• Een makelaar past bij u als de woning courant is, u wilt sturen op de hoogst haalbare prijs en u de maanden onzekerheid, de bezichtigingsrondes en de kosten kunt dragen.
• Een directe koper past bij u als u een vaste datum of een vast bedrag nodig heeft: bij dubbele lasten, een scheiding, een nalatenschap, een verhuurde woning, achterstallig onderhoud of een vertrek naar het buitenland.
• Een combinatie kan ook: vraag eerst een vrijblijvend bod aan en leg dat naast het advies van een makelaar. U heeft dan een harde ondergrens en weet wat u opgeeft als u voor een openbaar traject kiest.
• Twijfelt u, laat dan beide scenario's netto doorrekenen, inclusief courtage, advertentiekosten, maanden dubbele lasten en het risico dat een koper afhaakt. Vergelijk nettobedragen, niet een vraagprijs met een bod.

Praktijkvoorbeeld: Essenburgsingel 89, Rotterdam

Een herenhuis uit circa 1905 aan de Essenburgsingel 89 in Rotterdam kochten wij met eigen middelen, zonder voorbehoud. Er kwam geen Funda-plaatsing en geen bezichtigingsronde aan te pas; na de overdracht hebben wij de gevel en de kozijnen hersteld en het pand gerestaureerd. Dat werk en het risico lagen bij ons, niet bij de verkoper. Hetzelfde patroon ziet u bij de woning aan de Albregt Engelmanstraat 33 in Rotterdam: één bezichtiging, daarna een bod en een overname met een forse verbouwopgave in het vooruitzicht. Juist bij panden met een verbouwopgave loopt een regulier traject vast op de bouwkundige keuring en de financiering van de koper. Hoe een partij die zelf koopt tot een bod komt, leest u in ons artikel over wat een woningopkoper is.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. U laat uw adres achter, wij bespreken de woning en uw situatie en u ontvangt binnen 24 uur een bod, zonder financieringsvoorbehoud. Dat is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris, en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum, van enkele weken tot maximaal 2 jaar later. De woning komt niet op Funda en hoeft niet verkoopklaar te zijn. Een bod aanvragen is vrijblijvend, en u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid meenemen in de beoordeling. Wat dat concreet inhoudt, staat op huis verkopen zonder makelaar; wilt u het bedrag naast uw eigen berekening leggen, vraag dan een vrijblijvend bod aan. Hoe het traject daarna verloopt, leest u in ons artikel over huis direct verkopen.