Bedrijfspand verkopen en terughuren: hoe werkt het?

Wat houdt een bedrijfspand verkopen en terughuren in?

U draagt het pand bij de notaris over aan een koper en sluit in dezelfde transactie een huurovereenkomst waarmee u er als huurder blijft zitten. Het pand verdwijnt daarmee van uw balans; de huur wordt een gewone bedrijfskost. De Kamer van Koophandel noemt dat laatste als een van de gevolgen van verkopen en terughuren: het vermogen komt vrij als werkkapitaal, maar over de winst boven de boekwaarde wordt afgerekend. Omdat koop en huur bij elkaar horen, onderhandelt u er ook over als één geheel. Een lagere huur en een hogere koopsom zijn niet los van elkaar te zien, en een koper rekent met de huurstroom die hij van u terugkrijgt. Hoe dat rekenwerk eruitziet, leest u in ons artikel over de waardering van een beleggingspand op huurstroom. Leg daarom het volgende in één keer vast.

• De koopsom, de overdrachtsdatum en wie welke kosten draagt
• De huurprijs, de looptijd en de manier waarop de huur wordt geïndexeerd
• De verdeling van onderhoud, verzekeringen en belastingen tussen huurder en verhuurder
• Of de levering btw-belast is en of de verhuur btw-belast wordt
• Eventuele zekerheden, zoals een bankgarantie of waarborgsom van u als huurder

Wanneer is verkopen en terughuren verstandig, en wanneer niet?

Het past als u de plek nodig heeft maar het eigendom niet. De pandwaarde staat dan stil terwijl uw onderneming het geld beter kan gebruiken, of u wilt afbouwen zonder uw klanten kwijt te raken. Het past minder goed als u binnen enkele jaren toch wilt verhuizen of als de huur die u daarna betaalt niet uit de marge van uw bedrijf te halen is. Reken dat laatste door voordat u iets tekent. Voor particuliere woningen bestaat een vergelijkbare afweging; die zetten wij uiteen in huis verkopen en blijven wonen. Voor commercieel vastgoed leest u op onze pagina over het verkopen van een bedrijfspand welke panden wij rechtstreeks overnemen. Deze situaties komen wij het vaakst tegen bij ondernemers die hierover beginnen.

• De bank wil niet verder financieren, terwijl er overwaarde in het pand zit
• U koopt een compagnon of een familielid uit en heeft daar middelen voor nodig
• U wilt stoppen of afbouwen, maar de zaak draait door en moet op dezelfde plek blijven
• U draagt de onderneming over aan een opvolger die het pand er niet bij kan financieren
• Het pand vraagt een investering, bijvoorbeeld verduurzaming, die u zelf niet meer wilt doen

Welke huurovereenkomst krijgt u terug: 290- of 230a-bedrijfsruimte?

Dat hangt af van wat u in het pand doet, en het verschil is groot. Het Ondernemersplein van de overheid deelt bedrijfsruimte in twee groepen in. Middenstandsbedrijfsruimte, in de wet artikel 7:290 BW, is ruimte waar publiek rechtstreeks binnenkomt: winkels, horeca, hotels, afhaalzaken, garages en ambachtsbedrijven. Overige bedrijfsruimte, artikel 7:230a BW, is alles wat geen middenstandsbedrijfsruimte of woonruimte is: kantoren, fabrieken, pakhuizen, showrooms en praktijkruimten van bijvoorbeeld huisartsen, tandartsen en notarissen. Als huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft u aanzienlijk meer bescherming. De tabel zet de hoofdregels naast elkaar.

Waar let u op in de huurovereenkomst die u terugkrijgt?

Op de punten die later geld kosten en die achteraf niet meer te veranderen zijn. Een huurcontract van twee jaar of korter geeft bij middenstandsbedrijfsruimte geen huurbescherming; blijft u daarna zitten, dan ontstaat alsnog een termijn van vijf jaar. Dat is volgens het Ondernemersplein de hoofdregel, maar de uitwerking verschilt per contract. Laat uw adviseur of advocaat meelezen voordat u tekent, zeker als het pand uw verdienplek is. Loop in elk geval deze punten langs.

• Looptijd en verlenging: hoe lang zit u vast en hoe lang kunt u blijven
• Indexatie: met welk cijfer en op welk moment de huur meebeweegt
• Onderhoud: welke posten voor u zijn en welke voor de verhuurder, met een duidelijke demarcatielijst
• Verbouwingen en reclame-uitingen: wat mag u zelf aanpassen en wat moet u bij vertrek herstellen
• Btw: verhuurt de eigenaar btw-belast, en kunt u die btw terugvragen
• Onderhuur en overdracht: mag u het contract meegeven als u de zaak verkoopt
• Een eventueel terugkooprecht: alleen schriftelijk vastgelegd heeft dat waarde

Wat betekent de verkoop fiscaal voor u?

Dat hangt af van waar het pand staat: op de balans van uw onderneming, in uw bv of in privébezit. De Kamer van Koophandel wijst erop dat afschrijving de fiscale waarde van een pand verlaagt, waardoor de stille reserve veel hoger kan zijn dan de boekwaarde. De boekwinst is dan het verschil tussen de verkoopprijs en die boekwaarde, en die winst valt in het jaar van verkoop. Laat uw fiscalist dit vooraf doorrekenen; het bedrag is vaak hoger dan ondernemers verwachten. De tabel geeft de hoofdlijn.

Hoe zit het met btw, overdrachtsbelasting en de herinvesteringsreserve?

Deze drie punten bepalen vaak wat er netto overblijft, en ze werken anders dan bij een woning. Begin bij de btw, want die kan u geld kosten als u er niet op let. De levering van een pand dat langer dan twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van btw. Verkoopt u binnen de herzieningstermijn zonder btw, dan moet u per resterend jaar een tiende van de destijds afgetrokken btw terugbetalen; die termijn loopt volgens Jongbloed Fiscaal Juristen van het jaar van ingebruikneming tot en met het negende boekjaar daarna. Koper en verkoper kunnen samen kiezen voor een btw-belaste levering, maar alleen als de koper het pand voor 90% of meer voor btw-belaste prestaties gebruikt; voor enkele branches geldt 70%. De koper legt dat vast in een btw-verklaring. Bespreek dit met uw fiscalist voordat u de koopovereenkomst tekent.

• Overdrachtsbelasting: het tarief voor niet-woningen is 10,4% in 2026 en wordt in de praktijk door de koper betaald, tenzij u iets anders afspreekt
• Btw-herziening: verkoop zonder btw binnen tien jaar na ingebruikneming kan betekenen dat u afgetrokken btw terugbetaalt
• Optie btw-belaste levering: mogelijk bij 90% of meer btw-belast gebruik door de koper, met een btw-verklaring binnen vier weken na afloop van het jaar volgend op het leveringsjaar
• Herinvesteringsreserve: uitstel van belasting over de boekwinst kan alleen als u op de balansdatum het voornemen heeft te herinvesteren in een bedrijfsmiddel, met in beginsel drie jaar de tijd
• Bij verkopen en terughuren koopt u juist géén vervangend pand, dus die reserve biedt in deze situatie meestal geen oplossing

Welke stukken heeft een koper nodig en waar kijkt hij naar?

Minder dan u denkt, maar wel de goede. Een serieuze koper beoordeelt het pand op ligging, staat, bestemming en de huurstroom die er na de overdracht uit komt, en dat laatste bent u zelf. Hoe duidelijker uw stukken, hoe sneller er een concreet voorstel ligt. Let op het energielabel als u een kantoor verkoopt: gemeenten en omgevingsdiensten handhaven sinds 1 januari 2023 de verplichting dat een kantoorgebouw minimaal label C heeft, en een gebouw dat daar niet aan voldoet mag niet meer als kantoor worden gebruikt. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland noemt uitzonderingen, onder meer voor monumenten, voor kantoorfuncties onder de 100 vierkante meter en voor situaties waarin de maatregelen een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben.

• Eigendomsbewijs, kadastrale gegevens en eventuele erfdienstbaarheden
• Lopende huur- en onderhuurovereenkomsten, ook die van andere ruimten in het pand
• Het bestemmingsplan of omgevingsplan en, als die er is, de gebruiksvergunning
• Energielabel en, bij kantoren, wat er nodig is voor label C
• Wat u weet over fundering, dak, asbest, installaties en eerder uitgevoerde verbouwingen
• De btw-status van het pand en het jaar van eerste ingebruikneming
• De hypotheek en andere zekerheden, plus wat uw bank rekent voor vervroegd aflossen

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, dus er is geen financieringsvoorbehoud. Eén bezoek aan het pand volstaat, in overleg met uw personeel of huurders, en u ontvangt binnen 24 uur een reactie. Wij beoordelen de huurovereenkomsten, de servicekosten en de bestemming zelf, zodat u daarvoor geen adviseurs hoeft in te huren. Terughuren kan: u verkoopt het pand aan ons en huurt het terug, zodat u kunt blijven ondernemen. De huurprijs, de looptijd en de verdeling van het onderhoud spreken wij vooraf samen af en leggen wij vast, voordat u iets tekent. Wat wij bieden is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. De verkoop kan discreet verlopen, zonder bord, advertentie of brochure. Lees meer op onze pagina over het verkopen van uw bedrijfspand, of vraag vrijblijvend een bod aan. Laat uw eigen fiscalist of adviseur altijd meekijken; wij vinden dat een goed teken, geen hindernis.