Huis staat al lang te koop: 7 oorzaken en wat u nu kunt doen

Hoe lang is 'lang te koop' eigenlijk?

Er is geen wettelijke grens; u vergelijkt met de markt van vandaag. Volgens de kwartaalcijfers van de NVM stond een verkochte bestaande koopwoning in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder. Let op wat dat cijfer wel en niet zegt: het gaat alleen over woningen die daadwerkelijk zijn verkocht. Een woning die nog te koop staat, telt er per definitie niet in mee, dus het echte gemiddelde van alle aanbod ligt hoger. Belangrijker is de richting van de markt. Het aanbod groeit en kopers hebben meer te kiezen, zodat een woning die iets afwijkt sneller blijft liggen. Een bruikbare vuistregel: staat uw woning drie keer zo lang te koop als het regionale gemiddelde, zonder serieus bod, dan is er een structurele oorzaak en niet alleen pech. Op onze pagina over een woning die al lang te koop staat leest u wat dat praktisch betekent.

• Gemiddelde verkooptijd van verkochte bestaande woningen, derde kwartaal 2026: 31 dagen (29 dagen een jaar eerder).
• Aanbod aan het eind van dat kwartaal: 39.000 bestaande koopwoningen, bijna een kwart meer dan een jaar eerder.
• Krapte-indicator: 2,8, tegen 2,3 een jaar eerder. Hoe hoger het getal, hoe meer keuze een koper heeft.
• Bij bijna twee derde van de verkochte woningen werd meer betaald dan de vraagprijs, tegen 71 procent een jaar eerder.
• Gemiddelde transactieprijs: 503.000 euro, 1,8 procent hoger dan een jaar eerder.

Welke zeven oorzaken zitten er meestal achter?

Begin bij het signaal dat u ziet, niet bij de oplossing die het makkelijkst is. Online bezoek, bezichtigingen en biedingen zijn drie verschillende trechters, en elke oorzaak laat zich in een andere trechter zien. De tabel hieronder koppelt de zeven meest voorkomende oorzaken aan wat u er zelf aan merkt en aan de eerste stap die daarbij hoort. Loop ze op volgorde na; vaak spelen er twee tegelijk.

Hoe weet u of de vraagprijs het probleem is?

Het aantal bezichtigingen per week is uw thermometer, niet het aantal klikken. Krijgt u veel online bezoek maar nauwelijks afspraken, dan schrikt de prijs of de presentatie af. Komen er bezichtigingen maar volgen er geen biedingen, dan zit het in de woning zelf: de staat, de indeling, geluid, of iets in de stukken. Blijft het in alle drie de trechters stil, dan is de doelgroep te klein of is de woning slecht vindbaar. Een vaak vergeten factor is de hoogte van de prijs ten opzichte van vaste grenzen in de financiering. Vraag uw makelaar of een eigen adviseur om dit met u door te rekenen; wat er voor uw woning uitkomt, verschilt per situatie.

• NHG-grens 2026: een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan tot 470.000 euro, en tot 498.200 euro als er energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd. De eenmalige afsluitpremie is 0,4 procent.
• Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026: kopers van 18 tot 35 jaar die zelf langdurig in de woning gaan wonen, betalen geen overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van 555.000 euro. Boven die grens vervalt de vrijstelling volledig, niet gedeeltelijk.
• Koper die zelf gaat wonen: 2 procent overdrachtsbelasting. Koper die de woning niet zelf gaat bewonen: 8 procent in 2026, tegen 10,4 procent in 2025.
• Gevolg: bij een vraagprijs van 478.000 euro blijven er minder kopers over die de aankoop met NHG rond krijgen, en bij 560.000 euro vervalt voor een starter de volledige vrijstelling. Een kleine verlaging tot net onder zo'n grens kan meer doen dan een grotere verlaging ergens in het midden. Raadpleeg voor uw eigen situatie uw notaris of belastingadviseur; deze bedragen en voorwaarden wijzigen per jaar.

Wat doen onderhoud en het energielabel met uw verkooptijd?

Ze scheiden de snelle van de trage verkopen. De NVM koppelt aan verkochte woningen een kwaliteitsscore, die onder meer de staat van onderhoud en het energielabel combineert. Woningen met een hoge score stonden in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 28 dagen te koop, tegenover 36 dagen bij een lage score. Een energielabel is bovendien verplicht bij verkoop: u moet een geldig label beschikbaar stellen aan de koper. De Inspectie Leefomgeving en Transport houdt daar toezicht op en kan een bestuurlijke boete opleggen; in 2022 ging het om 435 euro voor natuurlijke personen en 870 euro voor rechtspersonen. Het label werkt ook door in wat een koper kan lenen. In 2026 blijft de extra leenruimte voor verduurzamingsmaatregelen bij de labels G tot en met A++ bestaan, terwijl de extra ruimte bij aankoop van een A+++-woning daalt van 30.000 naar 25.000 euro en bij A++++ van 50.000 naar 40.000 euro. Opknappen is daarmee geen automatische oplossing. Vraag offertes op voor het grootste gebrek en leg die bij de woning, zodat een koper weet waar hij aan toe is in plaats van zelf het slechtste scenario te bedenken. Meer hierover leest u op onze pagina over achterstallig onderhoud.

Helpt het om de woning van Funda te halen en later opnieuw te plaatsen?

Alleen als u in die tussentijd echt iets verandert. Een nieuwe plaatsing geeft een nieuwe datum bij 'te koop sinds', maar aankoopmakelaars en ervaren kijkers hebben de woning vaak al voorbij zien komen. Pauzeren werkt dus als u de fotoserie vervangt, een gebrek herstelt, de stukken compleet maakt of de prijs opnieuw bepaalt; het werkt niet als alleen de datum verandert. Wilt u van makelaar wisselen of de opdracht beëindigen, dan is dat bijna altijd mogelijk. In de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij staat dat een opdracht te allen tijde en zonder opzegtermijn kan worden ingetrokken en dat de consument daarbij nooit schadeplichtig is. Wel mag de makelaar de kosten in rekening brengen die hij al voor u heeft gemaakt, en een percentage van het loon als dat bij de opdracht is afgesproken. Die voorwaarden gelden alleen als ze op uw opdracht van toepassing zijn verklaard, dus lees uw eigen opdracht tot dienstverlening na en trek de opdracht schriftelijk in. Welke route daarna past, leest u in ons artikel over zelf verkopen, via een makelaar of aan een directe koper.

Wat als er wél biedingen kwamen, maar de koop afketste?

Dan is uw probleem niet de vraag, maar de zekerheid. Een koper heeft na het tekenen van de koopovereenkomst drie dagen wettelijke bedenktijd, waarvan er minstens twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Die termijn begint de dag nadat de koper het getekende contract heeft ontvangen, en binnen die dagen mag hij zonder opgaaf van reden terug. Daarna volgt meestal nog een financieringsvoorbehoud van vier tot acht weken en soms een bouwkundige keuring, die tot heronderhandeling kan leiden. Elke afgeketste koop kost u zo zes tot tien weken en zet de teller van 'te koop sinds' niet terug. Verlaag in dat geval niet de prijs, maar kijk naar de voorwaarden: vraag om een koper die de financiering al rond heeft of die met eigen middelen koopt, en laat een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris stellen. Hoe de doorlooptijden per route uitpakken, leest u in huis snel verkopen.

Praktijkvoorbeeld: Albregt Engelmanstraat 33 en Jasonstraat 31-1

Twee aankopen uit onze eigen portefeuille laten zien wat er dan verandert. De woning aan de Albregt Engelmanstraat 33 in Rotterdam had een forse verbouwopgave; de eigenaar zag dat de kosten hoger zouden uitvallen dan gedacht en zocht een koper die dat werk wilde overnemen. Na één bezichtiging lag er een bod en namen wij de verbouwing voor onze rekening. Bij de etagewoning aan de Jasonstraat 31-1 in Amsterdam ging het net zo: wij namen de woning over in de staat waarin die verkeerde, zonder opknapwerk en zonder bezichtigingsrondes, en moderniseerden haar na de overdracht. In beide gevallen was het knelpunt niet de prijs maar het traject. Wat wegviel, waren de bezichtigingen, de keuring met voorbehoud en het wachten op de hypotheek van een koper.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. U vult uw adres in, wij bespreken de woning en uw situatie, en u ontvangt binnen 24 uur een bod zonder financieringsvoorbehoud. Dat is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris, en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. De woning hoeft niet opnieuw gestyled te worden, er komt geen nieuwe bezichtigingsronde en de woning komt niet op Funda. Een lopende verkoopopdracht bij uw eigen makelaar kunt u eerst netjes afronden. Een bod aanvragen is vrijblijvend en u mag altijd een eigen adviseur, makelaar of familielid laten meekijken. Wat het beste past, hangt af van wat u belangrijk vindt: de kans op een hoger bod uit een openbaar traject, of zekerheid over bedrag en datum. Lees verder op onze pagina over een woning die al lang te koop staat of vraag direct een vrijblijvend bod aan.