Kindsdeel bij verkoop huis: zo werkt de verdeling

Krijgt u uw kindsdeel uitbetaald als het ouderlijk huis wordt verkocht?

Dat hangt af van wie er is overleden. Een kindsdeel is namelijk geen aandeel in de woning, maar een geldvordering. Sinds de wettelijke verdeling in 2003 werd ingevoerd, krijgt de langstlevende echtgenoot bij het overlijden van de eerste ouder alle bezittingen, inclusief het huis. De kinderen krijgen daarvoor in de plaats een vordering ter hoogte van hun erfdeel, die zij in beginsel pas kunnen innen als ook de langstlevende overlijdt. Verkoopt die ouder daarna de woning, dan is dat een verkoop van zijn of haar eigen huis. De opbrengst komt aan die ouder toe en uw vordering blijft ongewijzigd staan. Pas als de tweede ouder overlijdt, valt de woning of de opbrengst ervan in een nalatenschap waaruit u wordt betaald. De tabel zet de drie situaties naast elkaar.

Hoe berekent u het kindsdeel bij een woning?

Het kindsdeel is uw erfdeel in de nalatenschap van de overleden ouder, en niet uw aandeel in de woningwaarde. Waren uw ouders in gemeenschap van goederen getrouwd, dan behoort de helft van het gezamenlijke vermogen al aan de langstlevende toe. Alleen de andere helft is nalatenschap, en die wordt verdeeld over de langstlevende en de kinderen samen. Dat is de rekenfout die het vaakst wordt gemaakt: het hele huis delen door het aantal kinderen. Een voorbeeld met ronde bedragen laat zien hoe het wel gaat.

• Uitgangspunt: vader overlijdt, moeder leeft nog, er zijn twee kinderen en er is geen testament. De woning staat op de WOZ-waarde van 400.000 euro, de hypotheek bedraagt 100.000 euro en er staat 20.000 euro op de spaarrekening.
• Gezamenlijk vermogen: 400.000 min 100.000 plus 20.000 is 320.000 euro.
• De helft daarvan, 160.000 euro, is al van moeder op grond van de huwelijksgemeenschap. De andere 160.000 euro is de nalatenschap van vader.
• Er zijn drie erfgenamen: moeder en de twee kinderen. Ieder erfdeel is 160.000 gedeeld door drie, dus ongeveer 53.333 euro.
• Moeder krijgt alle bezittingen; elk kind krijgt een vordering van ongeveer 53.333 euro op moeder. Dat bedrag ligt vast, ook als de woning later voor meer of minder wordt verkocht.
• Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of dat van het jaar erna, niet de latere verkoopprijs.

Wanneer is het kindsdeel opeisbaar?

In de meeste gevallen pas bij het overlijden van de langstlevende ouder. De wet noemt daarnaast twee situaties waarin u eerder kunt opeisen: als de langstlevende failliet wordt verklaard of in de wettelijke schuldsanering terechtkomt. Verder is alles een kwestie van wat er in het testament staat. Veel testamenten breiden die momenten bewust uit, omdat ouders willen dat hun kinderen niet hoeven te wachten in situaties die zij vooraf voorzien. Loop het testament dus na op de opeisbaarheidsclausules hieronder voordat u aanneemt dat u nog niets kunt vragen.

• Overlijden van de langstlevende ouder: het standaardmoment volgens de wet.
• Faillissement of wettelijke schuldsanering van de langstlevende ouder: eveneens wettelijk geregeld.
• Opname in een zorginstelling: een veelgebruikte clausule, vaak bedoeld met het oog op de eigen bijdrage.
• Hertrouwen of samenwonen zonder passende huwelijkse voorwaarden: opgenomen om te voorkomen dat vermogen naar een nieuwe partner vloeit.
• Verkoop van de woning of het bereiken van een bepaalde leeftijd: komt voor, maar staat er lang niet altijd in. Ga er niet van uit zonder het testament te lezen.
• Vrijwillige uitbetaling: de langstlevende mag altijd eerder betalen. Dat is dan geen schenking, omdat de schuld al bestond. Laat dit wel schriftelijk vastleggen, zodat later duidelijk is dat er is afgelost.

Krijgt u rente over uw kindsdeel?

Onder de wettelijke verdeling meestal niet, en in 2026 zeker niet. De wet schrijft voor dat over de vordering van de kinderen alleen rente wordt bijgeschreven voor zover de wettelijke rente hoger is dan zes procent. Die rente is per 1 januari 2026 verlaagd naar vier procent. Blijft dat percentage onder de zes, dan groeit uw kindsdeel dus niet: u krijgt over tien jaar hetzelfde nominale bedrag als vandaag. In een jaar waarin de wettelijke rente wel boven de zes procent uitkwam, werd alleen het verschil bijgeschreven, en enkelvoudig, dus zonder rente over rente. Staat er in het testament een eigen rentepercentage, dan gaat die afspraak voor op de wettelijke regeling. Ouders kiezen daar vaak bewust voor, omdat een hogere rente de vordering van de kinderen laat groeien en daarmee de erfbelasting bij het tweede overlijden kan drukken. Wat in uw geval geldt, staat in het testament en in de aangifte die destijds is gedaan. Laat dit narekenen door uw notaris of belastingadviseur voordat u afspraken maakt over uitbetaling.

Hoe verloopt de verdeling van de erfenis na verkoop van het huis?

De notaris betaalt niet eerst de erfgenamen en daarna de schulden, maar precies andersom. Dat verklaart waarom het bedrag op uw rekening bijna nooit gelijk is aan uw erfdeel op papier. Belangrijk detail bij een tweede overlijden: de kindsdelen uit de nalatenschap van de eerste ouder zijn schulden van de tweede nalatenschap. Ze worden dus eerst voldaan en pas daarna wordt het restant verdeeld. Een kind dat al een vordering had, ontvangt daardoor twee bedragen: eerst zijn oude kindsdeel, vervolgens zijn aandeel in wat overblijft. De volgorde bij de afrekening ziet er zo uit.

• Aflossing van de hypotheek en doorhaling van de inschrijving bij het Kadaster, rechtstreeks uit de koopsom.
• Kosten die met de verkoop en de nalatenschap samenhangen: verklaring van erfrecht, eventuele courtage en promotiekosten, taxatie en openstaande rekeningen.
• Verrekening van de vaste lasten per overdrachtsdatum: gemeentelijke belastingen, waterschapslasten en bij een appartement de VvE-bijdrage.
• Uitbetaling van de opeisbare kindsdelen uit de eerste nalatenschap, inclusief eventuele bijgeschreven rente volgens het testament.
• Verdeling van het restant over de erfgenamen volgens hun erfdelen, of volgens de verdeling die u samen bent overeengekomen en die de notaris in een akte vastlegt.
• De erfbelasting loopt hier los van: die betaalt iedere erfgenaam zelf, op basis van de aangifte binnen acht maanden na het overlijden. Meer daarover leest u in ons artikel over het huis verkopen na overlijden van uw ouders.

Wat als u onterfd bent of er onenigheid ontstaat?

Een onterfd kind heeft nog altijd recht op de legitieme portie: een geldvordering ter waarde van de helft van wat het als erfgenaam zou hebben gekregen. U wordt daarmee geen eigenaar van de woning en u krijgt geen zeggenschap over de verkoop; u heeft een vordering in geld op de erfgenamen. Bovendien kan een testament bepalen dat die vordering pas opeisbaar is als de langstlevende overlijdt. Er gelden termijnen voor het inroepen van de legitieme portie, dus wacht daar niet mee en leg de situatie tijdig voor aan een notaris of erfrechtadvocaat. Loopt het overleg tussen erfgenamen vast, dan gaat het in de praktijk zelden over de verkoop zelf en bijna altijd over de waarde. Zolang niemand hetzelfde getal voor ogen heeft, blijft ieder gesprek een aanname tegen een aanname. Eén concreet bedrag op papier haalt die discussie eruit. Wil een van de kinderen de woning overnemen, laat dan onafhankelijk taxeren: een overnameprijs die duidelijk afwijkt van de getaxeerde waarde kan de Belastingdienst als schenking aanmerken. Komt u er samen niet uit, dan kan een notaris of mediator bemiddelen en kan de rechter in het uiterste geval een verdeling bevelen. Dat traject kost tijd, geld en meestal ook de onderlinge verhoudingen. Hoe wij zo'n traject voor erfgenamen inrichten, leest u op onze pagina over de geërfde woning.

Praktijkvoorbeeld: Teylerplein 39, Haarlem

Een jaren-30 woning aan het Teylerplein 39 in Haarlem namen wij rechtstreeks van de eigenaar over: één bezoek, een bod binnen 24 uur en daarna de overdracht via de notaris. Wij hebben de woning vervolgens geïsoleerd, de installaties vernieuwd en verhuurd. Dat werk lag bij ons, niet bij de verkoper. Voor een familie die het ouderlijk huis verdeelt, is precies dat de kern: er hoeft niets te worden opgeknapt of leeggehaald voordat er een bedrag op tafel ligt waar iedereen naar kan kijken. Hetzelfde geldt voor de etagewoning aan de Jasonstraat 31-1 in Amsterdam, die wij in huidige staat kochten en pas na de overdracht moderniseerden. Beide woningen kwamen niet uit een nalatenschap, maar de werkwijze is identiek: eerst één concreet bedrag, daarna in alle rust de rest regelen.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. U ontvangt binnen 24 uur een bod, zonder financieringsvoorbehoud, en dat is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten. Alle erfgenamen krijgen hetzelfde voorstel op papier, zodat het overleg over één bedrag gaat in plaats van over een vraagprijs die nog kan bewegen. U betaalt geen makelaars- en notariskosten. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris; een directe aanbetaling is mogelijk, bijvoorbeeld om doorlopende lasten van de nalatenschap te dekken. U kiest de overdrachtsdatum en wij stemmen die af op de afwikkeling met uw notaris, ook als de verklaring van erfrecht nog onderweg is. De woning mag vol staan en hoeft niet te worden opgeknapt. Wij rekenen zelf niet af met de erfgenamen: de verdeling van de opbrengst en de kindsdelen loopt via uw eigen notaris. Een bod aanvragen is vrijblijvend en u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid laten meekijken. Bekijk wat wij voor de geërfde woning kunnen betekenen, of vraag direct een vrijblijvend bod aan.