Een geërfde woning verkopen: uw drie opties vergeleken

Wat kunt u met een geërfde woning doen: verkopen, toedelen of verhuren?

Er zijn drie routes, en alle drie vragen de instemming van alle erfgenamen. Bij verkopen gaat de woning naar een derde en wordt de opbrengst na aflossing van de hypotheek verdeeld naar ieders erfdeel. Bij toedelen neemt één erfgenaam de woning over en betaalt de anderen hun aandeel uit, meestal met een eigen hypotheek; de notaris legt dat vast in een akte van verdeling. Bij aanhouden en verhuren blijft de woning gezamenlijk eigendom en delen de erfgenamen huur, kosten en zorgen. Die laatste route klinkt aantrekkelijk, maar is in 2026 zelden verstandig: een hypotheekbank staat verhuur zonder toestemming niet toe, de huurregels en de belastingheffing in box 3 maken het rendement onzeker en één erfgenaam wordt in de praktijk verhuurder namens allemaal. Wat het beste past, hangt af van wat de familie belangrijk vindt. Op onze pagina over de verkoop van een geërfde woning leest u hoe wij de verkooproute inrichten.

Wat kost een geërfde woning zolang er geen besluit is?

Meer dan de meeste families vooraf inschatten. Een leegstaande woning uit een nalatenschap kost al snel honderden euro's per maand, ook zonder hypotheek. Loopt er nog een hypotheek, dan komt de rente daar bovenop en moet die uit de nalatenschap of door de erfgenamen zelf worden betaald. Daarnaast heeft leegstand gevolgen voor de verzekering: veel opstalverzekeraars beperken de dekking na een aantal maanden leegstand of stellen eisen, zoals regelmatige controle en het aftappen van de waterleiding in de winter. Meld leegstand dus altijd. Vergeet ook de praktische kant niet: post, tuinonderhoud, een woning die er onbewoond uitziet en het risico op vocht of lekkage die niemand op tijd opmerkt.

• Hypotheekrente en eventuele aflossing, tot de dag van de overdracht
• Opstalverzekering, met leegstandsclausule of beperkte dekking na enkele maanden
• OZB, waterschapslasten, rioolheffing en afvalstoffenheffing
• Energie en water: vastrecht loopt door, en in de winter is stoken nodig tegen vocht en vorst
• VvE-bijdrage bij een appartement, inclusief eventuele extra bijdragen voor groot onderhoud
• Tijd van de erfgenaam die de sleutel beheert, de post afhandelt en langsgaat

Hoe bepaalt u de waarde van een geërfde woning?

Er zijn drie getallen die door elkaar lopen, en het helpt om ze uit elkaar te houden. De WOZ-waarde is het uitgangspunt voor de erfbelasting; u mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna. De taxatiewaarde is wat een onafhankelijke taxateur als marktwaarde vaststelt; die heeft u nodig als één erfgenaam de woning overneemt, zodat de anderen een reëel deel ontvangen en de Belastingdienst de overname niet als schenking ziet. De verkoopprijs is wat een koper daadwerkelijk betaalt, in de staat waarin de woning is. Bij een oudere woning die decennia door dezelfde bewoners is bewoond, ligt die staat vaak onder wat de WOZ-waarde suggereert: verouderde installaties, enkel glas, een keuken en badkamer uit de jaren tachtig. Een vast bod op papier is daarom voor veel families het handigste getal: het is netto, zonder aftrek van kosten, en het staat vast. Raadpleeg uw notaris of adviseur over de fiscale kant; meer over erfbelasting en de aangiftetermijn leest u in ons stappenplan huis verkopen na overlijden van uw ouders.

Hoe komt u met meerdere erfgenamen tot één besluit?

Door eerst het getal te regelen en daarna het gesprek. Veel onenigheid tussen erfgenamen gaat niet over de vraag of er verkocht wordt, maar over de waarde, het tempo en wie het werk doet. Leg daarom eerst één concreet bod of taxatierapport op tafel, zodat iedereen hetzelfde bedrag ziet en kan uitrekenen wat zijn deel is. Spreek af wie het aanspreekpunt is voor de notaris en de koper, en geef die persoon een schriftelijke volmacht als anderen ver weg wonen of in het buitenland zitten. Is er een executeur benoemd in het testament, dan regelt die de verkoop; controleer in het testament of de executeur ook bevoegd is om te verkopen zonder toestemming van de erfgenamen. Komt u er niet uit, dan kan een notaris of mediator bemiddelen en als uiterste middel de rechter een verdeling vaststellen. Dat kost tijd, geld en familieverhoudingen; een concreet voorstel op papier voorkomt dat meestal.

Moet de woning leeg en opgeknapt voordat u verkoopt?

Via een makelaar meestal wel, aan een directe koper niet. Op Funda verkoopt een leeggeruimde, schone en waar nodig geschilderde woning beter en sneller; kopers met een hypotheek schrikken van een volle woning met verouderd sanitair en laten een bouwkundige keuring uitvoeren die vaak tot heronderhandeling leidt. Dat betekent dat de erfgenamen eerst weken bezig zijn met leeghalen, een container, een kringloop en de vraag wie welke spullen krijgt, en daarna nog maanden met bezichtigingen. Een directe koper koopt in bestaande staat. U neemt mee wat u wilt bewaren en laat de rest achter; wij ruimen het op. Een voorbeeld uit onze eigen aankopen is de etagewoning aan de Jasonstraat 31-1 in de Amsterdamse Rivierenbuurt, die wij in huidige staat overnamen zonder opknapwerk en zonder bezichtigingsrondes, en pas na de overdracht moderniseerden. Die woning kwam niet uit een nalatenschap, maar voor een geërfde woning werkt het precies zo. Meer over dit onderwerp leest u in ons artikel over verkopen met achterstallig onderhoud.

Wat betekent dit als u de geërfde woning aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. Alle erfgenamen ontvangen binnen 24 uur hetzelfde bod op papier, zonder financieringsvoorbehoud, dat na acceptatie niet meer verandert. U betaalt geen makelaars- en notariskosten; wat wij bieden, ontvangt de nalatenschap. Bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij een vaste waarborgsom bij de notaris en is een directe aanbetaling mogelijk, bijvoorbeeld om doorlopende lasten te dekken. U kiest de overdrachtsdatum en wij stemmen die af op de afwikkeling met uw notaris, ook als de verklaring van erfrecht nog onderweg is. De woning mag vol staan en hoeft niet opgeknapt te worden; er komen geen bezichtigingen in een gevoelige periode. Een bod aanvragen is vrijblijvend, en erfgenamen mogen altijd een eigen adviseur, makelaar of de notaris laten meekijken. Wilt u weten wat wij voor de geërfde woning kunnen bieden? Vraag dan een vrijblijvend bod aan.