Koper trekt zich terug: wat kunt u als verkoper doen?

Mag een koper zich zomaar terugtrekken nadat hij heeft getekend?

Nee, maar er zijn drie situaties waarin het toch gebeurt. Het koopcontract is namelijk direct bindend: notaris.nl schrijft dat het woord voorlopig alleen slaat op het eigendom, dat pas bij de notaris overgaat, en dat de afspraken zelf meteen gelden. Daarnaast bestaan er twee uitwegen die de wet of het contract de koper geeft, plus de situatie waarin hij gewoon niet nakomt en de gevolgen accepteert. Welke van de drie zich voordoet, bepaalt wat u kunt doen en of u aanspraak heeft op een boete. Hoe een verkoop van begin tot eind verloopt, leest u op onze pagina over uw huis verkopen.

• De wettelijke bedenktijd: binnen drie dagen na ontvangst van het getekende koopcontract mag de koper zonder reden afzien van de koop.
• Een ontbindende voorwaarde: alleen als die in het koopcontract staat, bijvoorbeeld het voorbehoud van financiering, en alleen binnen de afgesproken termijn.
• Niet nakomen: de koper haakt af zonder geldige grond. Dan kunt u hem in gebreke stellen en is er meestal een boete verschuldigd.

Hoe werkt de wettelijke bedenktijd van drie dagen precies?

De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan er minimaal twee werkdagen zijn, en begint de dag nadat de koper het door beide partijen getekende koopcontract heeft ontvangen. Vallen er zaterdagen, zondagen of erkende feestdagen in, dan schuift het einde op. De koper hoeft geen reden te geven en u geen vergoeding te betalen. Als verkoper heeft u die bedenktijd volgens de wet niet, zo schrijft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in haar brochure voor verkopers.

• Drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen, ingaand de dag na ontvangst van het getekende contract.
• Geen reden nodig, geen vergoeding verschuldigd en de waarborgsom gaat terug naar de koper.
• Een kortere bedenktijd afspreken mag niet, een langere wel, als u dat allebei wilt.
• U heeft als verkoper geen wettelijke bedenktijd, maar u mag er wel een laten opnemen in het contract.
• De bedenktijd geldt niet bij onbebouwde grond, een woonboot, een woonwagen, huurkoop of een openbare veiling bij de notaris.

Wanneer mag uw koper een ontbindende voorwaarde inroepen?

Alleen als die voorwaarde in het koopcontract staat en hij zich er op tijd en op de juiste manier op beroept. Ontbindende voorwaarden zijn geen wettelijk recht, maar een afspraak tussen u beiden; notaris.nl adviseert verkopers om er altijd een termijn aan te koppelen. Het voorbehoud van financiering is de voorwaarde die vrijwel altijd wordt afgesproken. Bedenk dat u als verkoper zelf ook voorwaarden mag stellen, en dat u een gevraagd voorbehoud kunt weigeren voordat u tekent.

Wat moet de koper aantonen als hij de financiering niet rond krijgt?

Meer dan een telefoontje. In de gangbare modelkoopovereenkomst moet een beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijk en goed gedocumenteerd gebeuren, uiterlijk op de eerste werkdag na de in het contract genoemde datum, en gericht aan u of uw makelaar. Daarbij hoort in de standaardtekst ten minste één afwijzing van een erkende geldverstrekker; partijen mogen afspreken dat er meer stukken komen. Die eis is geen formaliteit. De rechtbank Den Haag oordeelde op 23 maart 2022 dat een koper die een afwijzing zonder leningbedrag overlegde en de aanvraag zelf niet liet zien, zich niet geldig op het voorbehoud had beroepen; hij moest de boete van 76.500 euro betalen, 10 procent van de koopsom van 765.000 euro, en de rechter matigde die niet. Raadpleeg bij twijfel altijd uw notaris of een eigen adviseur voordat u reageert.

• Schriftelijk, binnen de termijn en gericht aan u of uw makelaar.
• Ten minste één afwijzing van een erkende geldverstrekker, tenzij u iets anders bent overeengekomen.
• Beide partijen moeten al het redelijk mogelijke doen om de financiering rond te krijgen.
• Een te laat of onvoldoende onderbouwd beroep is in beginsel geen geldige ontbinding.
• Bewaar alle correspondentie met datum, zodat u later kunt aantonen wat wanneer is gestuurd.

Wat kunt u doen als de koper zonder geldige grond afhaakt?

Dan komt hij zijn verplichtingen niet na en kunt u hem in gebreke stellen. In de gangbare koopovereenkomst stuurt u hem daarvoor eerst een brief waarin u hem erop wijst dat hij in gebreke blijft, waarna hij meestal nog acht dagen krijgt om alsnog na te komen. Gebeurt dat niet, dan is hij in verzuim en kunt u de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden en de boete opeisen. Die boete is bijna altijd 10 procent van de koopsom en is meestal even groot als de waarborgsom of bankgarantie die de koper bij de notaris heeft gesteld. Laat uw notaris de ingebrekestelling vooraf controleren, want een brief die niet klopt, kan uw hele aanspraak onderuithalen.

• Stel de koper schriftelijk in gebreke, met de termijn die in uw koopovereenkomst staat.
• Laat de brief eerst door uw notaris of adviseur nakijken op inhoud en termijn.
• Is de koper daarna in verzuim, dan kunt u ontbinden en de boete van 10 procent opeisen.
• Een gestelde waarborgsom of bankgarantie staat bij de notaris en kan voor die boete worden gebruikt.
• Komt de koper alsnog na, dan gaat de verkoop door en vervalt de boete.

Hoe voorkomt u dat de volgende verkoop opnieuw afketst?

Door niet alleen naar het bedrag te kijken, maar vooral naar de voorwaarden eronder. Een afgeketste verkoop kost u namelijk meer dan het bedrag dat u even misloopt: uw lasten lopen door, de teller van te koop sinds tikt door en de volgende koper weegt dat mee, zoals wij beschrijven bij de oorzaken wanneer uw huis al lang te koop staat en bij huis niet verkocht en dubbele lasten. U mag als verkoper om onderbouwing vragen voordat u tekent, en u mag een voorbehoud weigeren. Welke verkooproutes er zijn en wat ze van u vragen, zetten wij naast elkaar op onze pagina over uw huis verkopen.

• Vraag om onderbouwing van de financiering voordat u akkoord gaat, bijvoorbeeld een offerte van een geldverstrekker.
• Spreek een korte, harde termijn af voor het financieringsvoorbehoud en leg vast welke stukken bij een beroep horen.
• Laat de koper een waarborgsom of bankgarantie van 10 procent bij de notaris stellen.
• Laat het koopcontract opstellen of controleren door een notaris, ook als een makelaar het aanlevert.
• Weeg een koper met eigen middelen mee, die zonder financieringsvoorbehoud koopt.

Hoe ziet een verkoop zonder voorbehoud er in de praktijk uit?

Een voorbeeld uit onze eigen aankopen is Essenburgsingel 89 in Rotterdam, een herenhuis aan de singel uit ongeveer 1905. Wij kochten het pand met eigen middelen en zonder voorbehoud rechtstreeks van de eigenaar, en hebben het daarna zorgvuldig laten restaureren. Voor de verkoper betekende dat één bezoek, een vast bod en een afspraak die niet meer afhing van de financiering van een derde. Ook Balthasar Floriszstraat 21 in Amsterdam kochten wij op die manier; de splitsing en renovatie kwamen pas na de overdracht, voor onze rekening.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, dus er is geen financieringsvoorbehoud. U ontvangt binnen 24 uur een bod, en na acceptatie verandert dat bedrag niet meer, zonder aftrek van makelaars- en notariskosten. De afspraken worden bij de notaris vastgelegd met een waarborgsom van 10 procent, een directe aanbetaling is mogelijk en u kiest zelf de overdrachtsdatum. Wat het beste past, hangt af van wat u belangrijk vindt; u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid meenemen. Wilt u weten wat wij kunnen bieden, dan kunt u vrijblijvend een bod aanvragen.

• Binnen 24 uur een bod op uw huis of pand.
• Geen financieringsvoorbehoud, omdat wij met eigen middelen kopen.
• Geen makelaars- en notariskosten; wat wij bieden, ontvangt u.
• 10% waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling mogelijk.
• U kiest de overdrachtsdatum, ook als dat later uitkomt.