Huis verkopen in Amsterdam: erfpacht, splitsing en VvE

Wat is er anders aan een huis verkopen in Amsterdam?

In de kern verloopt een verkoop in Amsterdam zoals elders: u sluit een koopovereenkomst en de overdracht gaat via de notaris. Vijf punten maken het hier wel bewerkelijker dan in een doorsnee gemeente. Ze bepalen niet of u mag verkopen, maar wel welke papieren een koper en zijn geldverstrekker van u willen zien. Hoe eerder u ze verzamelt, hoe korter de verkoop duurt. Wat wij in deze stad kopen en vanuit welk kantoor, leest u op onze pagina over huis verkopen in Amsterdam.

• Erfpacht: bij veel Amsterdamse woningen is de grond van de gemeente en heeft u een erfpachtrecht. Een koper wil weten welke canon er loopt, of die is afgekocht en wanneer het tijdvak afloopt.
• Voortdurend of eeuwigdurend: sinds 2017 kunnen erfpachters met een woonbestemming overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Of u bent overgestapt, is een van de eerste vragen van een koper.
• Splitsing: veel vooroorlogse panden zijn nooit formeel gesplitst in appartementsrechten. Splitsen mag in Amsterdam niet zomaar; daar is een vergunning voor nodig.
• Opkoopbescherming: voor een deel van de woningvoorraad geldt een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. Die regel richt zich op de koper, niet op u.
• Bouwjaar en fundering: bij vooroorlogse panden op houten palen vraagt een koper vaak naar funderingsonderzoek. Wat u daarover moet melden, leest u in ons artikel over verkopen met funderingsproblemen.

Hoe weet u of uw woning op erfpacht staat en welke voorwaarden gelden?

Dat staat in de akte waarmee u het recht heeft verkregen, en die akte is ingeschreven in de openbare registers. In die akte staat ook welke algemene bepalingen van toepassing zijn: een jaartal zoals AB1915, AB1934, AB1937, AB1955, AB1966, AB1994 of AB2000. Dat jaartal is geen formaliteit. De Amsterdamse overstapregeling maakt er onderscheid naar: bij AB1966, AB1994 en AB2000 doet de gemeente aan het einde van een tijdvak zelf een aanbod tot voortzetting, terwijl bij AB1915, AB1934, AB1937 en AB1955 de canon door deskundigen wordt bepaald en een aanbod niet verplicht is. Zoek dat jaartal dus op voordat u met kopers in gesprek gaat. Weet u de akte niet te vinden, dan kan uw notaris hem opvragen.

• Wat is de huidige canon per jaar, en betaalt u die per maand, per kwartaal of per jaar?
• Is de canon afgekocht, en zo ja tot wanneer? Een afkoop tot het einde van het tijdvak is iets anders dan een eeuwigdurende afkoop.
• Wanneer loopt het huidige tijdvak af? Een tijdvak dat binnen enkele jaren eindigt, roept bij kopers vragen op over de nieuwe canon.
• Welke algemene bepalingen gelden, en staat er een bestemming of maximaal vloeroppervlak in de akte dat afwijkt van het feitelijke gebruik?
• Zijn alle erfpachtverplichtingen voldaan? Een achterstand kan een overstap of een overdracht vertragen.

Wat betekent de overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor uw verkoop?

Een overstap is niet verplicht, maar hij maakt uw woning wel makkelijker uit te leggen aan een koper. De gemeente Amsterdam kent sinds 2017 een overstapregeling voor voortdurende erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming. U kunt een verzoek doen tijdens het lopende tijdvak, bij het einde van het tijdvak of als voorwaarde bij samenvoeging. Voorwaarde is onder meer dat u aan al uw financiële verplichtingen heeft voldaan. Accepteert u het aanbod niet, dan blijft uw recht gewoon voortdurend en vindt canonherziening plaats volgens de algemene bepalingen die in uw akte staan.

• De gemeente doet een schriftelijke overstapaanbieding met daarin het perceel, de ingangsdatum, de financiële uitgangspunten tot het einde van het tijdvak en voor de eeuwigdurende periode, de mogelijkheid tot afkoop en een geldigheidstermijn.
• De overeenkomst komt pas tot stand na volledige en onvoorwaardelijke schriftelijke acceptatie; daarna volgt een bestuurlijk besluit en wordt de overstap vastgelegd in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers.
• Op de canon voor de eeuwigdurende erfpacht wordt een overstappremie van 35 procent toegepast. Die premie is vastgesteld bij collegebesluit van 22 november 2022, met terugwerkende kracht tot 8 januari 2020.
• Erfpachters van wie de gemeente uiterlijk 31 december 2019 een volledig verzoek ontving, rekenen met het grondwaardebeleid van 2017, de laagste WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2014 of 1 januari 2015 en een canonpercentage van 2,39. Voor latere verzoeken geldt de WOZ-waarde van het belastingjaar één kalenderjaar vóór de peildatum.
• Bij een appartementsrecht loopt de overstap via een overeenkomst met een kwalitatieve verplichting, een kettingbeding en een boetebeding, zodat de overstap ook voor een volgende koper van dat appartementsrecht vaststaat.

Moet u de erfpacht eerst afkopen of oversluiten voordat u verkoopt?

Nee, dat hoeft niet. U mag uw woning verkopen met een lopende canon, met een afgekochte canon en midden in een overstaptraject. Wat wel helpt, is dat u precies weet wat de stand van zaken is en dat u dat op papier kunt laten zien. Loopt er een overstapaanbieding die u nog niet heeft geaccepteerd, leg dan vóór de verkoop bij de gemeente en uw notaris vast wat er met die aanbieding gebeurt als de woning in andere handen overgaat; de regeling zelf schrijft dat voor een los erfpachtrecht niet uit. Of afkopen of overstappen financieel verstandig is vlak voor een verkoop, hangt af van de afkoopsom, het resterende tijdvak en uw eigen situatie. Laat die rekensom maken door uw notaris of financieel adviseur voordat u geld uitgeeft dat u mogelijk niet terugziet in de verkoop.

Wat betekent het als uw pand niet is gesplitst in appartementsrechten?

Dat u het pand als geheel verkoopt, niet als losse woningen. In Amsterdam is splitsen in appartementsrechten vergunningplichtig: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 regelt in hoofdstuk 3 de procedure voor de aanvraag van een splitsingsvergunning en de vergunningverlening, en bijlage 2 legt vast in welk gebied die vergunningplicht geldt. De gemeente heeft de uitwerking verder opgenomen in de Nadere regels bij die verordening, in een apart hoofdstuk over splitsen in appartementsrechten. Voor u als verkoper betekent dat twee dingen. U hoeft niet zelf te splitsen om te kunnen verkopen. En een koper die wél wil splitsen, neemt het vergunningrisico en de doorlooptijd voor eigen rekening; dat verklaart waarom zulke kopers vaak een voorbehoud of een lange termijn willen. Een koper die het pand als geheel koopt, heeft dat voorbehoud niet nodig.

Wat doet de opkoopbescherming met uw verkoop in Amsterdam?

Minder dan u denkt, en het raakt vooral uw koper. De opkoopbescherming staat in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014, de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, waarin artikel 41 regelt dat een gemeente woonruimte kan aanwijzen die niet zonder vergunning mag worden verhuurd. Amsterdam heeft die aanwijzing opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, in de paragrafen over het werkingsgebied, het verbod en de vergunningplicht en over ontheffing- en vergunningverlening. De regel verbiedt u niets: u mag uw woning verkopen aan wie u wilt. Hij beperkt wel wat een koper met de woning mag doen, en dus wie er serieus op uw woning biedt.

• De aanwijzing geldt voor woningen tot een WOZ-waardegrens die de gemeente periodiek opnieuw vaststelt. Controleer de actuele grens en het werkingsgebied bij de gemeente voordat u ervan uitgaat dat uw woning er wel of niet onder valt.
• Een koper die de woning wil verhuren, heeft in het aangewezen gebied een vergunning of ontheffing nodig. Dat kost tijd en kan een overdrachtsdatum opschuiven.
• Verkoopt u aan iemand die er zelf gaat wonen, of aan een partij die de woning niet verhuurt, dan speelt de regel bij uw verkoop geen rol.
• Verkoopt u een woning die al verhuurd is, bespreek dan vooraf met uw notaris hoe de regeling in uw geval uitpakt. Over verkopen met een zittende huurder leest u meer in ons artikel over verhuurde woning verkopen.

Welke stukken heeft een koper in Amsterdam van u nodig?

Meer dan bij een doorsnee woning elders, en het opvragen kost tijd. Begin er daarom mee zodra u serieus over verkopen nadenkt, niet pas als er een koper aan tafel zit. De tabel hieronder zet de stukken op een rij die in Amsterdam het vaakst worden opgevraagd, met de reden erbij.

Wat kochten wij zelf in Amsterdam?

Een voorbeeld dat laat zien dat een niet-gesplitst pand gewoon verkoopbaar is. Aan de Balthasar Floriszstraat 21 in Oud-Zuid kochten wij een herenhuis uit omstreeks 1900 met een vast bod zonder financieringsvoorbehoud. Het splitsen in appartementen en de volledige renovatie deden wij pas ná de overdracht, voor onze eigen rekening en ons eigen risico. De verkoper hoefde dus geen vergunningtraject in en hoefde niet te wachten tot dat rond was. Aan de Kuipersstraat 69 in De Pijp kochten wij een bovenwoning rechtstreeks van de eigenaar, met een persoonlijk gesprek aan tafel en een snelle afwikkeling via de notaris.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Wij zijn zelf de koper. U vult uw adres in, wij bellen u voor een kort gesprek en komen eenmaal langs. U ontvangt binnen 24 uur een bod: een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten, tegen een marktconforme prijs. Omdat wij met eigen middelen kopen, is er geen financieringsvoorbehoud, en een lopende canon, een nog niet afgeronde overstap of een pand dat niet is gesplitst houdt ons niet tegen; splitsing is voor ons geen voorwaarde. U betaalt geen makelaars- en notariskosten, bij het tekenen van de koopovereenkomst storten wij 10% waarborgsom bij de notaris, een directe aanbetaling is mogelijk en u kiest de overdrachtsdatum. De gemeentelijke regels gelden voor iedere koper, ook voor ons. Ons kantoor aan de Vijzelstraat en de buurten waarin wij kopen, vindt u op de pagina huis verkopen in Amsterdam. Wilt u een bedrag naast uw eigen afweging leggen, vraag dan een vrijblijvend bod aan. U zit nergens aan vast en mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid meenemen.