Kennisbank
Huis verkopen bij dementie: volmacht, bewind of kantonrechter
Door Marcel Hartman · gepubliceerd · bijgewerkt · leestijd 10 min
In het kort
Een huis verkopen bij dementie kan alleen als iemand daar bevoegd toe is. Is uw vader of moeder nog wilsbekwaam, dan tekent hij of zij zelf, of legt een notariële volmacht in een levenstestament vast wie dat later mag doen. Is die wilsbekwaamheid er niet meer en is er geen volmacht, dan loopt de verkoop via de kantonrechter: eerst bewind aanvragen, daarna toestemming voor de verkoop van de woning.
Het moment komt vaak sneller dan verwacht. Uw moeder verhuist naar een verpleeghuis, haar woning staat leeg en de lasten lopen door, maar zij kan de gevolgen van een verkoop zelf niet meer overzien. Dan blijkt dat goede bedoelingen en een machtigingskaart van de bank niet genoeg zijn om een woning over te dragen. Hieronder leest u wie wél mag tekenen, welke route u kiest als er geen volmacht is, en waar u op let bij belasting en de eigen bijdrage voor de zorg.
Mag ik het huis van mijn ouder met dementie verkopen?
Alleen als u daartoe bevoegd bent gemaakt. De eigenaar blijft eigenaar, ook met dementie, en een woning kan alleen worden overgedragen door of namens die eigenaar. De notaris moet daarom bij elke akte vaststellen of de betrokkene nog wilsbekwaam is; is dat niet zo, dan mag hij de akte niet opstellen en laten tekenen. Een kind kan de woning wel verkopen op grond van een notariële volmacht of een levenstestament, mits het als gevolmachtigde is aangewezen. Is er niets vastgelegd en kan uw ouder niet meer zelf beslissen, dan moet u via de rechter bewind aanvragen om de woning te kunnen verkopen.
- Dementie maakt iemand niet automatisch wilsonbekwaam; dat wordt per rechtshandeling beoordeeld.
- Een bankmachtiging of pinpas geeft geen bevoegdheid om onroerend goed te verkopen.
- Een gewoon testament werkt pas na overlijden en helpt u nu dus niet.
- Is er wél een levenstestament, zoek dan eerst op wie als gevolmachtigde is aangewezen en voor welke handelingen.
- Twijfelt u over de route, leg de situatie dan voor aan een notaris voordat u een woning te koop zet.
Hoe stelt de notaris vast of iemand nog wilsbekwaam is?
Op het moment van ondertekenen, niet op basis van een diagnose. De notaris controleert de wilsbekwaamheid bij het vastleggen en ondertekenen van de akte, juist om te voorkomen dat er achteraf discussie ontstaat over de geldigheid. Twijfelt de notaris, dan schakelt hij een onafhankelijk arts in om de wilsbekwaamheid te laten vaststellen; uw ouder moet daar zelf toestemming voor geven. Dat is geen wantrouwen, maar bescherming: het voorkomt dat een verkoop later wordt aangevochten door een ander familielid.
- De beoordeling gaat over deze specifieke handeling: begrijpt de betrokkene wat verkopen van de woning betekent?
- Een goede dag of een slechte dag kan verschil maken; de notaris kijkt naar het moment van tekenen.
- Bij twijfel volgt een onafhankelijke arts, met toestemming van de betrokkene.
- Oordeelt de notaris dat de wilsbekwaamheid ontbreekt, dan mag hij de akte niet passeren.
- Plan het gesprek met de notaris op een rustig tijdstip en neem eerdere medische of zorgverklaringen mee als die er zijn.
Wat kunt u met een levenstestament of notariële volmacht?
Dat is de eenvoudigste route, maar alleen als die op tijd is geregeld. In een levenstestament legt iemand vast wie zijn financiële en zakelijke belangen behartigt als hij dat zelf niet meer kan. De Rijksoverheid noemt het tijdig verlenen van een volmacht uitdrukkelijk als manier waarop geld en goed vaak uitstekend kunnen worden beheerd, zonder curatele of bewind. De notaris kan het levenstestament of de volmacht inschrijven in het Centraal Levenstestamentenregister, waarvoor de betrokkene toestemming geeft en een bedrag aan dat register betaalt. Zo kan een notaris later nagaan of er een volmacht bestaat.
- Laat opnemen wie vertegenwoordiger is en wie eventueel toezichthouder, zodat er iemand meekijkt op grote uitgaven.
- Kiest u één kind als vertegenwoordiger, bespreek dat dan vooraf met de anderen; dat voorkomt lastige situaties.
- Banken en artsen willen in de praktijk één contactpersoon, ook als er meerdere kinderen zijn.
- Afschriften gaan naar de vertegenwoordiger, de bank (alleen het financiële deel) en de huisarts (alleen het medische deel).
- Een volmacht opstellen kan alleen zolang de betrokkene nog wilsbekwaam is; wachten maakt deze route onmogelijk.
Wat als er geen volmacht is: hoe vraagt u bewind aan?
Dan vraagt u de kantonrechter om beschermingsbewind, en daarna om toestemming voor de verkoop. Beschermingsbewind is bedoeld voor mensen die door hun lichamelijke of geestelijke toestand tijdelijk of blijvend niet in staat zijn hun financiële belangen te behartigen. De aanvraag kan door de betrokkene zelf, de partner, familieleden tot in de vierde graad, de instelling waar iemand verblijft of de officier van justitie worden gedaan. U vraagt het aan bij de rechtbank van de gemeente waar uw ouder woont, digitaal via Mijn CBM of met het formulier Verzoek tot onderbewindstelling. Een advocaat is daarvoor niet verplicht.
| Stap | Wat u doet | Waar u op let |
|---|---|---|
| Voorbereiden | Bereidverklaring van de bewindvoerder, akkoordverklaring van belanghebbenden en een eventueel levenstestament verzamelen | Bij een bewind dat alleen op de woningverkoop ziet, vraagt de rechtbank ook een verklaring van (mede)eigendom en een kadastraal uittreksel |
| Indienen | Digitaal via Mijn CBM of het formulier per post of aan de centrale balie van de rechtbank | U betaalt griffierecht; voor een verzoek van onbepaalde waarde bij de kantonrechter is dat 93 euro in 2026 |
| Zitting of gesprek | Als het nodig is volgt een zitting bij de rechter of een gesprek met een gerechtsjurist | De Rechtspraak streeft naar acht tot tien weken; verzoeker, betrokkene en de voorgestelde bewindvoerder zijn dan aanwezig |
| Uitspraak | De rechter beslist, soms zonder zitting op basis van de stukken | Streeftermijn is twee tot drie weken na de zitting of het gesprek; het bewind gaat in de dag na verzending van de beslissing |
| Toestemming voor de verkoop | De bewindvoerder vraagt met een machtigingsverzoek toestemming aan de toezichthoudende kantonrechter | Nodig zodra de betrokkene zelf geen toestemming kan of wil geven; de rechter kan ook een doorlopende machtiging met voorwaarden geven |
Wat is het verschil tussen bewind, mentorschap en curatele?
Het verschil zit in waar de maatregel over gaat en hoeveel de betrokkene zelf blijft beslissen. Bewind gaat alleen over geld en goederen, mentorschap alleen over verzorging, verpleging, behandeling en begeleiding, en curatele over beide. Bij bewind en mentorschap blijft de betrokkene handelingsbekwaam; wie onder curatele is gesteld, wordt handelingsonbekwaam. Voor een woningverkoop is bewind in de regel de passende maatregel. Staat er onroerend goed onder bewind, dan komt in de openbare registers een aantekening dat de woning onder bewind staat.
| Maatregel | Waarover | Wat het betekent voor de verkoop |
|---|---|---|
| Beschermingsbewind | Geld en goederen | De bewindvoerder beheert; voor verkopen is toestemming van de betrokkene nodig, of anders een machtiging van de kantonrechter |
| Mentorschap | Verzorging, verpleging, behandeling en begeleiding | Geeft geen bevoegdheid over de woning; mentorschap wordt niet openbaar gemaakt en er is geen centraal register |
| Curatele | Financieel én persoonlijk | De betrokkene is handelingsonbekwaam; voor verkopen heeft de curator veelal toestemming van de kantonrechter nodig |
| Notariële volmacht of levenstestament | Wat erin is vastgelegd | De gevolmachtigde kan tekenen zonder rechter, mits de volmacht daarin voorziet en op tijd is opgesteld |
Wat betekent de verkoop voor de belasting en de eigen bijdrage?
Twee dingen veranderen: de hypotheekrenteaftrek en het vermogen waarmee het CAK rekent. Is uw ouder duurzaam opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis met een indicatie van het CIZ, dan kan de rente en de kosten van de eigen woning nog tot twee jaar na de datum van opname worden afgetrokken. Daarna vervalt die aftrek en vallen de woning en de schuld in box 3. Wordt de leegstaande woning in die twee jaar verhuurd, dan gaat zij direct naar box 3 en stopt de aftrek meteen. Dit is een andere regeling dan die voor een vorige woning die leeg te koop staat na een gewone verhuizing; die loopt maximaal drie jaar na het kalenderjaar van vertrek. Raadpleeg bij belasting, erfrecht of huurrecht altijd uw notaris of een eigen adviseur.
- Het CAK berekent de eigen bijdrage met het inkomen en vermogen van twee jaar eerder; voor 2026 is dat 2024.
- Van het vermogen boven het toetsbedrag telt 4 procent mee als inkomen; het toetsbedrag is 36.952 euro alleenstaand en 73.904 euro met partner.
- In een zorginstelling geldt de eerste vier maanden de lage eigen bijdrage, daarna meestal de hoge.
- In 2026 is de lage eigen bijdrage maximaal 1.115,80 euro per maand en de hoge maximaal 3.061,80 euro per maand.
- Is het inkomen of vermogen sindsdien flink gedaald en is de eigen bijdrage niet te betalen, dan kunt u bij het CAK een aanpassing aanvragen; voor 2026 kan dat tot uiterlijk 1 mei 2027.
Hoe verloopt een verkoop zonder bezichtigingen in de praktijk?
Zonder open huizen en zonder dat de woning eerst verkoopklaar wordt gemaakt. Een voorbeeld uit onze eigen aankopen is Jasonstraat 31-1 in Amsterdam, een etagewoning in de Rivierenbuurt: wij namen die in de huidige staat over en hebben haar pas na de overdracht gemoderniseerd. Voor een familie die een leegstaande woning achterlaat na een verhuizing naar de zorg, telt vooral dat er niets hoeft te worden opgeknapt en dat er geen vreemden door het huis lopen. Hoe het rechtstreeks verkopen werkt, leest u op onze pagina over uw huis verkopen zonder makelaar; gaat het om een woning na een overlijden, lees dan huis verkopen na overlijden ouders.
- Eén bezoek van ongeveer een half uur, geen Funda-plaatsing en geen bezichtigingsrondes.
- U hoeft niets op te knappen, te stucen of te ontruimen voordat u met ons in gesprek gaat.
- Het bod komt op papier, zodat u het kunt voorleggen aan de kantonrechter of aan de andere kinderen.
- Discretie richting de buurt is mogelijk; zie onze pagina over stille verkoop.
- U mag een eigen makelaar, adviseur of familielid meenemen in het gesprek.
Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?
Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, dus er is geen financieringsvoorbehoud en het bod staat vast. U ontvangt binnen 24 uur een bod, u kiest de overdrachtsdatum en een directe aanbetaling is mogelijk. Dat is bruikbaar in deze situatie, omdat een vast bedrag en een vaste datum zich laten voorleggen aan een kantonrechter of aan de andere erfgenamen. De bevoegdheid om te tekenen moet u wel zelf rond hebben: wij kopen pas als de notaris kan vaststellen dat de verkoper of zijn gevolmachtigde bevoegd is. Wilt u weten waar u staat, vraag dan vrijblijvend een bod aan of lees eerst meer over huis verkopen zonder makelaar.
- Binnen 24 uur een bod, zonder bezichtigingsrondes en zonder Funda-plaatsing.
- Eigen middelen, dus geen financieringsvoorbehoud en een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert.
- Geen makelaars- en notariskosten; wat wij bieden, ontvangt u.
- 10 procent waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling is mogelijk.
- U kiest de overdrachtsdatum, ook als u nog op een machtiging van de kantonrechter wacht.
Kort samengevat
- Zoek eerst uit of er een levenstestament of notariële volmacht is en wie daarin is aangewezen.
- Leg de situatie voor aan een notaris voordat u de woning te koop zet.
- Is er geen volmacht, vraag dan bewind aan bij de rechtbank van de gemeente waar uw ouder woont.
- Vraag als bewindvoerder een machtiging aan de toezichthoudende kantonrechter voordat u verkoopt.
- Informeer bij het CAK en bij uw adviseur wat de verkoop betekent voor de eigen bijdrage en de belasting.