Huis verkopen vanuit het buitenland: volmacht en belasting

Kunt u uw huis verkopen vanuit het buitenland zonder zelf over te komen?

Ja. U hoeft bij de overdracht niet persoonlijk bij de Nederlandse notaris aan tafel te zitten. De notaris kan werken met een volmacht: daarmee machtigt u iemand anders om de koopovereenkomst en de leveringsakte namens u te tekenen. In de praktijk is dat vaak een medewerker van het notariskantoor zelf, maar het mag ook een familielid zijn. Wat u wél zelf moet doen, is uw identiteit laten vaststellen en uw handtekening laten vastleggen op een manier die de Nederlandse notaris accepteert. Dat is het echte werk bij een verkoop op afstand, en daar gaan de volgende twee secties over. Wat wij in deze situatie precies doen, leest u op onze pagina over verkopen vanuit het buitenland.

• U machtigt iemand met een volmacht om namens u te tekenen
• De gemachtigde is vaak een medewerker van het notariskantoor
• Uw identiteit moet door een notaris worden vastgesteld
• Uw handtekening op de volmacht moet meestal worden gelegaliseerd
• Afhankelijk van uw woonland komt daar een apostille bij

Hoe werkt de volmacht en wanneer moet uw handtekening gelegaliseerd worden?

De volmacht komt van de Nederlandse notaris, de legalisatie regelt u in uw woonland. Legalisatie betekent dat een bevoegde functionaris bevestigt dat de handtekening op het stuk werkelijk van u is. Volgens de notariële vraagbaak van het notariaat is dat bij een verkoop vanuit het buitenland nodig, tenzij er al een notaris bekend is met uw identiteit en handtekening. Woont u in de buurt van een Nederlandse ambassade of consulaat-generaal, dan kunt u uw handtekening daar laten legaliseren. U moet er dan zelf naartoe en de handtekening ter plekke zetten; per post kan het niet. Het document moet in het Nederlands, Engels, Frans of Duits zijn, u neemt een geldig Nederlands paspoort of identiteitskaart mee en de kosten zijn 26,25 euro per document. Is er geen Nederlandse vertegenwoordiging in de buurt, dan kan een lokale notaris de legalisatie vaak doen. Overleg vooraf met de Nederlandse notaris welke vorm hij accepteert, zodat u niet twee keer op pad hoeft.

• Legalisatie bevestigt alleen dat de handtekening echt is, niet dat de inhoud klopt
• Bij een Nederlandse ambassade of consulaat-generaal: 26,25 euro per document
• U tekent ter plekke en op afspraak; versturen per post kan niet
• Document in het Nederlands, Engels, Frans of Duits; anders een beëdigd vertaler
• Nederlandse ambassades legaliseren geen notariële akten; dat doet een lokale notaris

Wanneer heeft u een apostille nodig en wat kost die?

Dat hangt af van het land waar u woont. Een apostille is een verkorte vorm van legalisatie, bedoeld voor landen die zijn aangesloten bij het Apostilleverdrag. Laat een lokale notaris in uw woonland uw handtekening of de volmacht legaliseren, dan vraagt u de apostille aan bij de autoriteit van dát land; de contactgegevens staan op de site van de Haagse Conferentie voor Internationaal Privaatrecht. Voor documenten uit de Verenigde Staten is een apostille bijvoorbeeld altijd nodig. Binnen de Europese Unie ligt het gunstiger: voor een Belgisch document geldt dat notariële akten en documenten over woon- of verblijfplaats helemaal niet gelegaliseerd hoeven te worden voor gebruik in Nederland. Gaat het andersom en moet een Nederlands stuk naar het buitenland, dan haalt u de apostille bij een Nederlandse rechtbank; dat kost 27 euro. Controleer per land wat geldt, want de regels verschillen en een ontbrekende stempel houdt de overdracht tegen.

Welke stukken heeft de Nederlandse notaris van u nodig?

Minder dan u denkt, maar het verzamelen kost op afstand tijd. De notaris stelt uw identiteit vast, controleert wie eigenaar is in het Kadaster en zorgt voor de afwikkeling van een eventuele hypotheek. Uw burgerservicenummer blijft gewoon geldig nadat u zich heeft uitgeschreven, en de notaris heeft dat nummer nodig, onder meer omdat hij digitaal aangifte overdrachtsbelasting doet voor de koper. Zet de stukken hieronder klaar als scan voordat de verkoop start. Komt de woning uit een nalatenschap en wonen de erfgenamen in verschillende landen, houd dan rekening met een verklaring van erfrecht en met een volmacht per erfgenaam. Wat daarbij komt kijken, staat in ons artikel over een woning verkopen in heel Nederland.

• Een geldig identiteitsbewijs en uw burgerservicenummer
• Uw huidige adres in het buitenland en uw bankrekeningnummer
• Het eigendomsbewijs en, als die er is, de hypotheekgegevens
• Bij een appartement: de VvE-stukken en de laatste jaarstukken
• Bij een nalatenschap: de verklaring van erfrecht en een volmacht per erfgenaam

Wat verandert er fiscaal als u in het buitenland woont?

Uw woning in Nederland blijft in Nederland belast. De Belastingdienst is daar duidelijk over: onroerende zaken in Nederland zijn altijd in Nederland belast. Woont u in het buitenland en is de Nederlandse woning niet uw hoofdverblijf, dan geeft u die aan in box 3, samen met de schulden die erop betrekking hebben. Uw Nederlandse bankrekening telt voor een buitenlands belastingplichtige niet mee in box 3. De peildatum is 1 januari, ook als u in de loop van het jaar bent vertrokken: op die ene dag wordt gekeken wat u bezit. Dat maakt de overdrachtsdatum fiscaal relevant, want een woning die op 31 december nog van u is, telt op 1 januari mee. Bent u kwalificerend buitenlands belastingplichtige, dan gelden aftrekposten die anderen niet hebben; daarvoor moet u over minimaal 90 procent van uw wereldinkomen in Nederland belasting betalen. In het jaar van uw emigratie doet u bovendien een aparte aangifte, de M-aangifte. Dit zijn de hoofdlijnen en geen advies voor uw situatie: laat uw notaris of belastingadviseur narekenen wat er voor u geldt, ook in uw woonland.

Wat regelt u rond uw uitschrijving, de gemeente en de lopende lasten?

Een deel daarvan heeft een vaste termijn, dus zet het op tijd in de agenda. U schrijft zich uit bij de gemeente waar u woont, en dat kan vanaf vijf dagen voor uw vertrek tot uiterlijk op de dag van vertrek zelf. Weekenden en feestdagen tellen mee in die periode. Daarna gaan uw gegevens naar de Registratie Niet-Ingezetenen, een onderdeel van de Basisregistratie Personen, en uw burgerservicenummer blijft geldig. De gemeente geeft uw uitschrijving door aan onder meer de Belastingdienst. Verhuist niet iedereen op het adres mee, dan moet u persoonlijk langs. Uw woning blijft intussen gewoon lasten houden: de gemeentelijke aanslagen, de opstalverzekering en bij een appartement de VvE-bijdrage lopen door zolang u eigenaar bent. De overdrachtsbelasting is voor de koper en hoeft u niet te regelen; bij een notariële akte doet de notaris die aangifte en betaling namens de koper. Geef ook door op welke rekening de koopsom moet komen, zodat de notaris dat niet op het laatste moment hoeft uit te zoeken.

• Uitschrijven kan vanaf vijf dagen voor vertrek tot uiterlijk de dag van vertrek
• Uw gegevens gaan naar de RNI; uw burgerservicenummer blijft geldig
• Vraag zo nodig een internationaal bewijs van uitschrijving aan
• Gemeentelijke lasten, verzekering en VvE-bijdrage lopen door tot de overdracht
• De overdrachtsbelasting betaalt de koper; de notaris regelt de aangifte

Wat vertraagt een verkoop op afstand het vaakst?

Niet de verkoop, maar de papieren eromheen. Een afspraak bij een ambassade of consulaat heeft wachttijd, een apostille moet bij de juiste instantie worden aangevraagd en een document in de verkeerde taal of zonder bijlagen wordt geweigerd. Begin daarom met één vraag aan de notaris: welke vorm van legalisatie accepteert u, en welk stuk heeft u precies nodig. Daarna loopt de rest parallel aan de verkoop in plaats van erachteraan. Zo kochten wij het grachtenpand aan de Singel 424 in Amsterdam na één bezoek, met een bod binnen 24 uur. Dat ene bezoek is ook wat een verkoop op afstand werkbaar maakt: er is geen bezichtigingsronde te organiseren en geen sleutelbeheer nodig. Wilt u weten wat er in uw geval mogelijk is, dan kunt u vrijblijvend een bod aanvragen en dat naast uw andere mogelijkheden leggen.

• Wachttijd voor een afspraak bij een ambassade of consulaat
• Een apostille bij de verkeerde instantie aangevraagd
• Een document zonder de bijlagen waarnaar het verwijst
• Een volmacht in een taal die niet wordt geaccepteerd
• Een hypotheek of beslag dat pas bij de notaris boven water komt

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Dan heeft u één aanspreekpunt en hoeft u zelf alleen de volmacht te regelen. Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, dus er is geen financieringsvoorbehoud en de verkoop kan niet alsnog afketsen op de bank van een koper. U ontvangt binnen 24 uur een reactie op uw aanvraag en bij overeenstemming een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten. De afspraken leggen wij vast bij de notaris, met 10% waarborgsom bij de notaris en, als u dat wilt, een directe aanbetaling. Makelaars- en notariskosten betaalt u niet. U kiest de overdrachtsdatum, wat prettig is als u de legalisatie nog moet inplannen. De woning mag leeg zijn, bewoond of verhuurd, en achtergebleven inboedel is geen bezwaar. Een aanvraag is vrijblijvend; u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid laten meekijken. Meer over deze situatie staat op onze pagina over verkopen vanuit het buitenland; gaat het om een verhuurde woning, dan leest u de routes in ons artikel over een verhuurde woning verkopen.

• Wij zijn zelf de koper: geen financieringsvoorbehoud
• Binnen 24 uur een reactie op uw aanvraag
• 10% waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling mogelijk
• Geen makelaars- en notariskosten; wat wij bieden, ontvangt u
• U kiest de overdrachtsdatum, zodat de legalisatie op tijd rond is