Onderhands huis verkopen aan familie of een bekende

Mag u uw huis onderhands verkopen aan familie of een bekende?

Ja. Er bestaat geen wettelijke plicht om een makelaar in te schakelen, uw woning op Funda te zetten of meerdere gegadigden te laten bieden. U mag zelf bepalen aan wie u verkoopt. Eén stap kunt u niet overslaan: voor de overdracht van een woning eist artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Zonder notaris wordt de koper dus geen eigenaar. Let op het woord zelf: "onderhandse verkoop" betekent in de praktijk twee dingen. Meestal gaat het om een verkoop buiten de openbare markt aan een koper die u al kent, en daarover gaat dit artikel. Daarnaast bestaat de onderhandse verkoop bij een executie, waarbij een hypotheekverstrekker met toestemming van de rechter onderhands verkoopt in plaats van te veilen. Dat is een heel andere situatie. Welke verkooproutes er verder zijn, leest u in ons artikel over zelf verkopen, via een makelaar of aan een directe koper en op onze pagina over uw huis verkopen zonder makelaar.

• Geen makelaar, geen Funda-plaatsing en geen bezichtigingsrondes nodig
• Wel verplicht: een notariële leveringsakte en inschrijving bij het Kadaster
• U bepaalt samen de prijs, de leveringsdatum en wat er achterblijft
• De koper heeft vaak wel een hypotheek nodig, en daarmee een taxatierapport
• "Onderhandse verkoop" bij een executie is iets anders dan verkopen aan een bekende

Welke prijs mag u met een koper die u kent afspreken?

Juridisch bent u vrij, fiscaal niet. Spreekt u een prijs af die lager ligt dan de waarde van de woning, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking aan de koper. Voor de schenkbelasting telt bij een woning niet de taxatiewaarde maar de WOZ-waarde: de Belastingdienst schrijft dat de waarde "de WOZ-waarde die staat op de WOZ-beschikking van de gemeente" is. Voor de aangifte over 2026 mag u kiezen uit twee WOZ-waarden: die van 2026, met peildatum 1 januari 2025, en die van 2027, met peildatum 1 januari 2026. De laagste van de twee mag u gebruiken. Is de WOZ-waarde van 2027 nog niet bekend bij de aangifte, dan vult u die van 2026 in en kunt u de waarde later schriftelijk laten aanpassen. Bij een verhuurde of verpachte woning geldt niet de volle WOZ-waarde maar een percentage daarvan, via de leegwaarderatio. Laat uw notaris of belastingadviseur de getallen voor uw situatie narekenen voordat u een prijs vastlegt.

Wanneer betaalt de koper schenkbelasting en hoeveel is dat?

Pas als het verschil boven de vrijstelling uitkomt. Ouders mogen hun kind in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken; voor alle andere ontvangers, zoals een broer, een zus of een vriend, is dat 2.769 euro. Voor een kind tussen 18 en 40 jaar bestaat daarnaast een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro die vrij te besteden is, of 69.009 euro voor een dure studie. De aparte vrijstelling voor de eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer. Ouders tellen samen als één schenker, ook als zij gescheiden zijn. Houd ook rekening met de 180-dagenregel: overlijdt de schenker binnen 180 dagen na de schenking, dan ziet de Belastingdienst de schenking als deel van de erfenis, waarbij de betaalde schenkbelasting naar verhouding wordt verrekend met de erfbelasting. Verkoopt u de ouderlijke woning aan één van de kinderen, dan speelt daarnaast de verdeling van de nalatenschap; wat dat betekent, leest u in ons artikel over het kindsdeel bij verkoop van het ouderlijk huis. Over het bedrag boven de vrijstelling gelden deze tarieven.

Blijft de WOZ-waarde ook in 2027 de maatstaf bij een schenking?

Volgens de stand van de wetgeving van dit moment wel. Op veel websites staat nog dat de schenkbelasting vanaf 2027 uitgaat van de waarde in het economische verkeer in plaats van de WOZ-waarde. Dat plan bestond echt: het stond in het conceptwetsvoorstel Fiscale Verzamelwet 2027, dat medio 2025 in internetconsultatie ging, en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie berichtte er destijds over. Bij de Voorjaarsnota 2026 is dat voornemen geschrapt en het staat niet in het wetsvoorstel zoals dat bij de Tweede Kamer is ingediend. Dat wetsvoorstel, dossier 36.938, is op 23 april 2026 ingediend, op 6 oktober 2026 aangenomen door de Tweede Kamer en ligt nu bij de Eerste Kamer, waar de stemming op 27 oktober 2026 is voorzien. Zolang de wet niet is gewijzigd, blijft de WOZ-systematiek dus gelden. Dat is geen garantie voor de toekomst: tot een wet definitief is, blijven wijzigingen mogelijk. Controleer de stand van zaken daarom bij uw notaris of belastingadviseur voordat u een overdracht op deze regel baseert.

Welke belasting betaalt de koper zelf bij een onderhandse verkoop?

Overdrachtsbelasting, en die staat los van de schenkbelasting. In 2026 gelden drie tarieven: 2 procent voor een woning die de koper zelf gaat bewonen, 8 procent voor andere woningen zoals een verhuurd pand of een woning voor een studerend kind, en 10,4 procent voor overig vastgoed. Een koper tussen 18 en 35 jaar die de woning zelf gaat bewonen, kan eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling; in 2026 geldt die tot een woningwaarde van 555.000 euro, tegen 525.000 euro in 2025. Ligt de waarde daarboven, dan vervalt de vrijstelling volledig. Belangrijk bij een verkoop onder de waarde: de overdrachtsbelasting wordt op grond van artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer berekend over de waarde van de woning, en die waarde is "ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie". Een lagere koopprijs verlaagt de overdrachtsbelasting dus niet; de hogere werkelijke waarde is dan de maatstaf.

• 2 procent bij een woning die de koper zelf gaat bewonen
• 8 procent bij een woning die niet de eigen woning wordt
• 10,4 procent bij overig vastgoed
• Startersvrijstelling van 18 tot 35 jaar, in 2026 tot een woningwaarde van 555.000 euro
• De maatstaf is de waarde van de woning, ten minste de overeengekomen prijs

Wat moet er bij een verkoop aan een bekende op papier staan?

Meer dan veel mensen denken, juist omdat u elkaar kent. Koopt een particulier uw woning, dan moet de koop volgens artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek schriftelijk worden aangegaan. De koper heeft daarna drie dagen bedenktijd vanaf het moment dat hij de akte of een afschrift daarvan heeft ontvangen; in die periode mag hij de koop zonder opgaaf van reden ontbinden. Als verkoper heeft u dat recht niet. Daarnaast blijft uw mededelingsplicht gewoon gelden. De Rechtspraak omschrijft het zo: weet u van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat en meldt u dat niet, dan bent u in beginsel aansprakelijk voor de schade van de koper. Daar staat de onderzoeksplicht van de koper tegenover. Leg daarom alles vast wat u weet, ook als de koper familie is. Een conflict over een lekkage of een verzakking is binnen een familie niet minder vervelend, maar wel moeilijker op te lossen.

• Een schriftelijke koopovereenkomst, met prijs, leveringsdatum en wat er achterblijft
• De drie dagen bedenktijd voor de koper, gerekend vanaf de ontvangst van de akte
• Een eventuele ontbindende voorwaarde voor de financiering van de koper
• Alles wat u weet over gebreken, inclusief bestaande rapporten
• De gebruikelijke stukken: eigendomsbewijs, energielabel, VvE-stukken en erfpachtvoorwaarden

Wat als uw koper de financiering niet rondkrijgt?

Dan staat u, ondanks een akkoord aan de keukentafel, weer bij af. Een koper met een hypotheek heeft een taxatierapport nodig, en de geldverstrekker beoordeelt zelf of de woning en het inkomen de lening dragen. Een lagere prijs tussen bekenden helpt daar niet automatisch bij. Leent u zelf geld uit aan uw kind, dan stelt de Belastingdienst voorwaarden aan de renteaftrek: de rente moet marktconform zijn, de lening moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost en de gegevens moeten jaarlijks in de aangifte worden opgegeven. Zo'n constructie vraagt begeleiding van een adviseur. Blijkt onderweg dat de financiering niet lukt, dan heeft u alsnog een koper nodig die geen bank hoeft te overtuigen. Zo kochten wij het herenhuis aan de Balthasar Floriszstraat 21 in Amsterdam-Zuid: een vast bod zonder financieringsvoorbehoud, waarna wij het pand na de overdracht zelf hebben gesplitst en gerenoveerd. Twijfelt u over de verkoopbaarheid van uw woning, dan kunt u altijd vrijblijvend een bod aanvragen en dat naast uw onderhandse afspraak leggen.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt?

Dan vervalt de onzekerheid over de financiering, maar niet de zorgvuldigheid. Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen, dus er is geen financieringsvoorbehoud. U ontvangt binnen 24 uur een reactie op uw aanvraag en bij overeenstemming een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten. De afspraken leggen wij vast bij de notaris, met 10% waarborgsom bij de notaris en, als u dat wilt, een directe aanbetaling. U kiest de overdrachtsdatum en betaalt geen makelaars- en notariskosten. Overweegt u daarnaast nog steeds een verkoop aan een familielid, dan kunt u ons voorstel daar rustig naast leggen; u mag altijd een eigen makelaar, adviseur of familielid laten meekijken. Wat wij in heel Nederland kopen, leest u op onze pagina over huis verkopen zonder makelaar.

• Wij zijn zelf de koper: geen financieringsvoorbehoud
• Binnen 24 uur een reactie op uw aanvraag
• 10% waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling mogelijk
• Geen makelaars- en notariskosten; wat wij bieden, ontvangt u
• U kiest de overdrachtsdatum