Huis in stille verkoop zetten: hoe werkt het?

Wat betekent het als u uw huis in stille verkoop zet?

Het betekent dat uw woning niet openbaar te koop wordt aangeboden. Er komt geen advertentie op een woningsite, geen bordje in de tuin en geen open huis. In plaats daarvan komt de woning onder de aandacht van een beperkte kring: het netwerk van uw makelaar en zijn collega's, of één koper die rechtstreeks met u in gesprek gaat. De term is geen juridisch begrip, maar een werkafspraak over de zichtbaarheid van uw verkoop. Wat een stille verkoop in de praktijk inhoudt, leest u ook op onze pagina over stille verkoop.

• Geen plaatsing op Funda of een andere woningsite, en geen advertentie in een huis-aan-huisblad
• Geen open huizen en geen reeks bezichtigingen van onbekende belangstellenden
• Een beperkte kring die weet dat u verkoopt, in plaats van iedereen die zoekt
• Een gesprek over uw situatie in plaats van een openbaar biedproces
• De keuze blijft van u: u kunt op elk moment alsnog openbaar gaan

Hoe zet u uw huis in stille verkoop via een makelaar?

U spreekt met uw makelaar af dat de woning buiten de publiciteit blijft en legt dat vast in de opdracht tot dienstverlening. De makelaar maakt dan geen publiciteitsplan, maar benadert gericht zoekers uit het eigen bestand en collega-makelaars met een passende zoekvraag. Houd er rekening mee dat dit tegen de gebruikelijke werkwijze in gaat: de NVM noemt in haar eigen stappenplan voor verkopers een plaatsing op Funda bij het publiciteitsplan eigenlijk onmisbaar, juist omdat daar de meeste zoekers kijken. Een kleinere kring betekent minder bereik, en dus ook dat u niet weet wat een openbare verkoop zou hebben opgeleverd. Bespreek daarom vooraf drie dingen met uw makelaar: hoeveel zoekers hij realistisch kan bereiken, hoe lang u het stil houdt voordat u alsnog openbaar gaat, en welke courtage u betaalt als de woning binnen die kring wordt verkocht.

Wat regelt het NVM-protocol Transparant Bieden sinds 1 februari 2026?

Sinds 1 februari 2026 is het Protocol Transparant Bieden Woonruimte verplicht voor alle NVM-makelaars. Het protocol beschrijft vier verkoopmethoden, waaronder bieden zonder biedtermijn, oftewel een-op-een onderhandelen, en schrijft een digitaal biedlogboek voor waarin alle biedingen op een woning worden vastgelegd. Dat logboek wordt achteraf aan de verkoper en de bieders beschikbaar gesteld, zodat zij het biedproces kunnen nalezen. Het protocol geldt voor woningverkopen waaraan een particulier als bieder of koper kan deelnemen. Voor u is vooral dit van belang: ook een stille verkoop via een NVM-makelaar aan een particuliere koper valt binnen dat kader, dus vraag uw makelaar hoe hij het biedlogboek in uw situatie bijhoudt. Verkoopt u rechtstreeks aan een professionele partij die zelf de koper is, dan is er geen biedproces tussen meerdere gegadigden en speelt het protocol geen rol.

Blijft uw verkoop na de overdracht ook stil?

Nee. Een stille verkoop houdt het traject uit de etalage, maar de uitkomst wordt openbaar. De eigendomsoverdracht wordt ingeschreven in de openbare registers, en daarna kan iedereen bij het Kadaster opvragen wie de eigenaar is. Met Koopsominformatie zijn bovendien de verkoopprijzen op te vragen van woningen die particulieren na 1 januari 2003 hebben verkocht, met huisnummer, verkoopdatum en verkoopprijs; dat product kost 3,70 euro in de webwinkel of 1,50 euro per sms voor één adres. Eigendomsinformatie uit de webwinkel is niet gewaarmerkt; een officieel bewijsstuk kost vanaf 19,85 euro. Wie het echt wil weten, komt er dus achter. Het verschil is het moment: niet tijdens uw verkoop, maar erna.

Welke verplichtingen gelden ook bij een stille verkoop?

Dezelfde als bij een openbare verkoop. Discretie verandert niets aan het recht: de koopovereenkomst, uw informatieplicht en het energielabel blijven gewoon gelden. Het enige dat vervalt, is wat met adverteren te maken heeft. Verkoopt u onderhands en adverteert u dus niet, dan hoeft u het energielabel niet in een advertentie te vermelden, maar beschikbaar stellen aan de koper moet nog steeds. Loopt er iets mis met de staat van de woning, dan geldt uw mededelingsplicht onverkort; meer daarover leest u in ons artikel over een woning met achterstallig onderhoud verkopen.

• Energielabel: verplicht bij verkoop, en u stelt het beschikbaar aan de koper. De Inspectie Leefomgeving en Transport controleert of er een geldig label is
• Mededelingsplicht: kent u een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan meldt u dat. Doet u dat niet, dan bent u in beginsel aansprakelijk, en aansprakelijkheid is zelfs mogelijk als u het gebrek zelf niet kende
• Onderzoeksplicht van de koper: bij een zichtbaar gebrek moet de koper vragen stellen; een bouwkundige keuring beschermt beide partijen
• Bedenktijd: de koper heeft meestal drie dagen bedenktijd, ingaand op de dag nadat hij het koopcontract heeft ontvangen, en langer als die dagen op een weekend of feestdag vallen
• Notariële overdracht: de levering verloopt via de notaris, ook als er nooit een advertentie is geweest

Welke stille route past bij uw situatie?

Dat hangt af van wat u met de stilte wilt bereiken. Wilt u binnen een beperkte kring toch meerdere gegadigden laten meedoen, dan past de route via een makelaar. Wilt u vooral dat er één partij komt kijken en dat er daarna een vast bod op papier staat, dan past de directe route. De tabel zet beide naast elkaar op zichtbaarheid, kosten, doorlooptijd en zekerheid. Daarna volgen de situaties waarin verkopers hier het vaakst voor kiezen: zichtbaarheid is dan zelf het probleem. De route past minder goed als u juist wilt weten wat de open markt met uw woning doet, of als u bereid bent maanden te wachten op de uitkomst van een openbaar traject. Twijfelt u tussen de routes, dan helpt ons artikel over zelf verkopen, via een makelaar of aan een directe koper u verder. Gaat het om een woning met een huurder, lees dan ook uw opties bij een verhuurde woning.

• Scheiding: u wilt eerst samen een besluit nemen zonder dat de omgeving meekijkt
• Erfenis: de woning staat nog vol en de familie wil geen bezichtigingen in een gevoelige periode
• Verhuurd pand: uw huurder hoort het van u, niet van een advertentie
• Bedrijfssituatie: u wilt uw personeel, klanten of leveranciers niet onnodig verontrusten
• Bekende woning of bekend adres: u wilt geen foto's van uw interieur online
• Minder geschikt: u wilt eerst de open markt testen en de uitkomst van een biedproces zien

Praktijkvoorbeeld: Kuipersstraat 69 en Albregt Engelmanstraat 33

Twee aankopen uit onze eigen portefeuille laten zien hoe een verkoop zonder publiciteit verloopt. De bovenwoning aan de Kuipersstraat 69 in de Amsterdamse Pijp kochten wij rechtstreeks van de eigenaar, na een persoonlijk gesprek aan tafel en met een snelle afwikkeling via de notaris. Er is geen advertentie geweest en er zijn geen bezichtigingsrondes georganiseerd. Bij de woning aan de Albregt Engelmanstraat 33 in Rotterdam deden wij een bod na één bezichtiging en namen wij het pand met een forse verbouwopgave over. Ook daar bleef het bij één bezoek en één gesprekspartner. Wat beide gevallen gemeen hebben: de verkoper wist waar hij aan toe was voordat iemand anders wist dat er werd verkocht.

Wat betekent dit als u aan Stadswaarborg verkoopt

Wij zijn zelf de koper en kopen met eigen middelen. Uw woning komt niet op Funda, er is geen bordje en er zijn geen open huizen; één bezoek van onze aankoper is genoeg om een voorstel te kunnen doen. U ontvangt binnen 24 uur een bod. Het is een vast bod dat na acceptatie niet meer verandert, zonder aftrek van kosten: u betaalt geen makelaars- en notariskosten. Er is geen financieringsvoorbehoud, bij het tekenen storten wij 10% waarborgsom bij de notaris en een directe aanbetaling is mogelijk. U kiest de overdrachtsdatum. De gegevens die u met ons deelt, gebruiken wij uitsluitend voor de beoordeling van uw woning; meer daarover staat op onze pagina over stille verkoop. Wilt u weten wat wij voor uw woning kunnen betekenen, vraag dan vrijblijvend een bod aan. Wat het beste past, hangt af van wat u belangrijk vindt, en u mag altijd uw eigen makelaar, adviseur of een familielid meenemen.